>> 所在位置:网站首页 >> 行业资讯 >>详细内容  
商业地产转型:中粮斥3亿打造“商改写”样本 
   2017-6-15   乐居 

      困顿中的商业地产正在谋求转型。

      逆水行舟,不进则退。别人都在奔跑,止步即赔钱。对开发商而言,不赚钱的物业就是一颗颗既丑又硬的废茧。破茧而出,还是继续作茧,这场转型游戏,终归不太好玩。

      增量趋缓,存量上场,市场扑朔迷离,内外皆属围城。这是场“烧钱”又“烧脑”的“实力”之战。老牌儿国企中粮起了个大早,拿自家产业玩起“商改写”。这不仅是一场商业转型的“自救”之策,亦是关乎城市更新大格局的探索与“互救”。

      城市更新的触手有多远?环视全国,一二线城市有改造潜力的商业资产已达千万平米量级,也有业内称,城市更新元年或已到来。如何盘活存量,实现资产增值,成为商业地产的核心发展路径。

      事实上,所谓的“城市更新”早已摆脱偶像包袱,存量业务实实在在摆在眼前,正成为诸多房企的思考与发力方向。前有北京“大地主”首开,它将自家写字楼打造成众创空间。如今中粮历经一番试水,又会给城市更新的明天带来多少想象空间?

      历经227天,5月26日,北京中粮广场C座重装开业。这个焕发生命“第二春”的项目,开业前楼内招租率已超70%,被业内称作“商改写”的成功样本。同时,全新中粮广场的商业配套也揭开神秘面纱,14%的商业配比给了行业一个惊喜。

      “样本”的“商业”模式

      “我们把中国的写字楼带入真正的重运营时代。”开业现场,大悦城地产总经理、北京公司总经理周鹏如是表示。39岁的他出身于工商背景,一向排斥“地产商”称呼,更愿以“运营商”自居。与大悦城项目的成长模式类似,如今“运营”的基因正被注入到这座写字楼的业态之中。

      扔掉什么?留下什么?增添什么?这是一个令运营商头疼而客户幸福的时代。资料显示,改造后的中粮广场,将“商业”作为打造中粮广场生态圈中重要的服务基础,强调项目、产品、运营、生态之间的统一,其全新商业理念被概述为“以品质带动商务社交、以生活诠释办公体验”。

      “我们并不是去商业化,而是将商业精致化,让商业更适合中粮广场的同时,聚焦到写字楼的空间。这样让我们的写字楼更加纯粹,让商业也更加纯粹。”周鹏曾如是表示。为此,中粮广场招商团队走访了楼内约3000多个租户,从上百个资源中,筛选出6-7个符合定位的商户。

      据广场工作人员介绍,在14%的商业业态配比中,COFCOBusiness(中粮商务)、COFCOLife(中粮生活)是两个最重要的组成部分。其中COFCOBusiness以高端餐饮、知名银行、西服私人定制等构成商务社交功能空间,而COFCOLife则是集有机餐饮、进口超市、生态农场、艺术画廊于一体的生活空间。

      一位熟悉中粮广场招商工作的负责人介绍,中粮广场在写字楼的招商定位上,注重与兄弟企业大悦城商业综合体的资源紧密结合,在COFCOLife中融入了移动大悦城概念。“将中粮广场塑造成幸福价值的提供者,是中粮广场想要呈现的全生态商业模式。”

      据悉,该项目由KOKAISTUDIOS设计公司主刀改造。资料显示,中粮广场改造后,写字楼体量增加到8.6万平米,同时增加逾1万平米联合办公空间,并配备1.6万平米餐饮配套及1.8万平米休闲配套。改造前,其写字楼体量为6万平米,商业为4.6万平米,整体配套仅1.4万平米。

      转型“阵痛”:机会与盈利

      伴随新兴业态的全面绽放,身处建国门商务区的中粮广场,其原有高端家居业态饱受困扰。诸如居然之家、红星美凯龙等专业家居卖场,其打造整体家居产业链的模式全面崛起。曾经辉煌的“世界家居花园”影响力正在萎缩。

      现实严峻。市场压力是主要方面,中粮不得不正视。此外,北京出台五环内不再新增建设用地政策,核心区域项目价值随之提升。政策趋向背后,或意味着,城市更新及存量升级市场正被打开。

      利好消息。戴德梁行2016年底的一组数据显示,北京甲级写字楼市场仅租赁型物业存量达900多万平米,且在旺盛需求拉动下空置率一直持低位。事实上,与商场相比,写字楼市场受电 商冲击很小、运营管理成本较低,且近几年来需求和租金也都保持较为稳定的增长态势。

      去年底,北京中粮广场总经理孙天立表示,核心区域的竞争力在商 办物业方面将尤为明显,而一线城市核心区域已不再允许新建商业圈,旧楼改造成为一个历史发展的必然趋势。地处长安街东,中粮广场的潜在价值亟待挖掘。

      商业项目向写字楼转型,此前已有先例。新近两年,不断有酒店或商场业态被改造为写字楼,北京新闻大厦、盈科中心皆已完成“变身”。“商改写”这门新开课,中粮不属独行侠,也不缺小伙伴。

      相关负责人表示,中粮广场的改造过程耗资近3亿元。投入使用后,项目主要以租金为收益来源。租金方面,写字楼为12元/天/平米(建筑面积),联合办公COFCO FANTASY按工位收取租金,价格为2400元/月/工位,包含所有能源费用。

      此外,联合办公空间对办公企业类别也有所“限制”。相关负责人表示,“中粮广场A、B座的招租业态原本定位为贸易、金融,C座接收的企业在这两类之内或上下游之间,计划承载人数在5500左右。”

      项目图

      业内分析趋势:“商改写”集中一线 受地段影响大

      统计显示,“商改写”目前主要集中在北京、上海、深圳等对写字楼需求较大的一线城市,且已成为少数传统商业寻求的转型方向。

      汉博商业战略发展中心总经理助理王迪分析认为,中粮广场改造成写字楼,通过适应市场需求达到运营收益提升,从投资回报角度看,该区域商务需求大于商业服务需求。“商业的本质是服务,服务的对象是人。虽然中粮广场进行了改造,但是其还是保留了相应的商务服务需求部分。

      王迪认为,目前北京更多商业进行的“改造”,是一种积极面对市场变化并且实施行动的过程。伴随着城市整体规划的调整,未来北京的商业地产会越来越“精细化、标签化、个性化”。

      那么,以北京中粮广场为样本,“商改写”会成为未来商业地产存量的转型主流吗?

      易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析认为,随着一线城市土地供应萎缩及人口“郊区化”外溢影响,未来“商改写”项目将增多。“地段决定企业品牌,租赁需求会持续往上走。”

      “房企推行这种模式,符合市场预期。在现有条件下转型,可使土地的使用更具效率和针对性。在电商冲击和北京中央政务区建设下,写字楼市场相对而言更有前景,很多企业会有所转变,其他城市或产业导入较快地区,也会根据市场需求有所调整。”严跃进表示。

      莱坊大中华区研究及咨询部主管David Ji紀言迅则认为,传统商场在电子商务冲击下难以找到定位,难免要寻求出路。“改写字楼是一个途径,但也要看一个城市那个地区写字楼的供求。商改写本身就是一个很困难的举措,一定要看商场本身所在地区是否是城市中的CBD或者写字楼供应短缺的地方。如果不是,也不一定可以做成功。”

      具备什么特征的商业物业,会成为“商改写”的优质目标呢?David Ji认为,所谓的优质就是“地点”问题。“有地点就有人流,有租客,写字楼项目才能成功,然后才是其他因素,比如设计、招商等。”

      一言以蔽之。就目前而言,“商改写”还仅算作“现象型”产物。

      (来源:乐居 李艳)

 

>> 活动专题 更多 >>
全国商业地产业界厦门行系列活动邀请函
2020 厦门国际时尚周定于 12 月 4 日至 7 日在厦门国际会议展览中心举行这是厦门市政府重点打造的时尚产业...
 · 第三届中国匠人大会即将召开
 · 第四届全国中小城市商业创新发展论坛将举行
 · 2020全国中小城市商业论坛12月11日正式启幕
 · 商业地产行业高级别论坛即将在成都举办
 · 首届“王府井论坛”即将举行
 · 全国商业地产行业社团搭建战略合作平台
 · 疫情冲击下,时尚消费领域的困境与变革
 · 大咖云集聚焦线上 探讨商业复兴与创新
 
>> 项目招商 更多 >>
 
 
主办:全联房地产商会商业地产工作委员会 运营管理:中商联盟(北京)房地产咨询有限公司 备案序号:京ICP备13029072号-1 京公网安备:110107000221 
北京市海淀区羊坊店路18号光耀东方广场N座908室  电话:010-63940686 微信公众号:全联房地产商会商业地产委员会 E-mail:msc513@126.com