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二季度北京商住房成交将暴跌,但购物中心格局不受影响 
   2017-4-28   商业见地 

      近日,北京市统计局公布了《1季度北京市房地产市场运行情况》。数据显示,北京第一季度商品房新开工面积为327.3万平方米,同比下降36.9%。

      其中,住宅新开工面积为150万平方米,同比增长2.6%;写字楼为53.8万平方米,下降65.2%;商业、非公益用房及其他为123.5万平方米,下降43.3%。

      与此同时,商品房竣工面积也有所减少。据上述报告显示,全市商品房竣工面积为270.2万平方米,同比下降35.9%。

      其中,住宅竣工面积为96.3万平方米,下降52.9%;写字楼为74.4万平方米,下降16.7%;商业、非公益用房及其他为99.5万平方米,下降22%。

      自3月26日北京出台商办类项目调控政策后,市场迅速冰封。“调控重拳已至,但调控余震如此强烈却在意料之外”,几乎成为业内共识。

      北京2季度商住市场将走向何方,商业见地跟进了解。

      1政策在持续加码

      在北京明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途后,4月18日,北京市住建委、北京市规划国土委联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》,明确了严格商业办公类项目监管的实施“细则”。

      根据通知,3月26日前未办理施工许可证的此类项目,均需要按照“公告”要求修改设计方案后,重新申领建设工程规划许可证。

      在限购政策出台不到一个月,政策又持续加码。

      4月19日上午,北京市规划国土委会同市住房城乡建设委、市发展改革委、市地税局、市工商局联合发布了《关于进一步加强产业项目管理的通知》,严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用,未经批准不得转让和分割销售。

      至此,商业办公类项目以及涵盖科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别的产业项目,都已经被明确要求不得擅自变更为居住用途。

      伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,长期以来,部分开发企业利用政策打擦边球,将非住宅类用地改作住宅出售,以获取楼市升温之利;一些购房者也利用此类改造住房不限购、总价低的特点来规避限购政策,曲线购房。

      但这些改造的住房通常存在面积小、产权年限短、无法落户、使用商水商电、设计并不适宜居住等问题,所以购房者真正买来用于自住的并不多,其中的投资投机属性很重。

      胡景晖认为,3月26日北京对商业、办公类项目进行了限购、限售、停贷,从而在需求侧切断了针对此类改造住宅的炒房通道。近两日,北京市政府明令禁止将商业办公类项目及产业项目变更用途,改作居住,从而又在供给侧堵住了针对此类改造住宅的炒房之路。供需两端双管齐下,北京已彻底断绝了“非住宅项目改作住宅”的“擦边球”式玩法。

      2房价大跌已是板上钉钉

      中原地产首席分析师张大伟认为:

      1、本轮调控政策是历史落地+政策力度最强的一次。商办与学区房是本次调控的主要打击对象,各种政策叠加出台,对市场的压力越来越大。从历史上首次针对商办类物业全面收紧调控政策。从市场成交量看,预计4月下半月将全面体现到网签数据上,商办签约成交量将跌幅超过60%。

      2、在过去几个月北京商办类物业每月签约都在3000套以上,预计在2季度有可能快速跌到500套以内。简单的说也就是北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业(只统计最近10年成交)其中25万套左右为商住类物业。虽然可以卖给个人,但必须要符合北京限购标准,而且是无房户,不可以贷款。

      3、目前市场库存大约商业6万套(其中2.3万套为商住类物业)只能出售给企业,而之前90%为个人购买。潜在供应还有超过15万套商办类物业受到影响!也就是本次政策将直接影响起码60万套物业,过去这部分物业中的90%为个人购买,未来将全部纳入限购或者企业购买!所以在这一政策打击下,商办成交量暴跌,房价大跌已经是板上钉钉。

      与此同时,银行也从资金层面卡住了商用房的的“七寸”。

      “伟嘉安捷”机构指出,接近年中,不少消费者的贷款需求不断上升,近期不少外省市银行开展了消费金融产品,而目前北京地区的抵押消费政策依然趋紧,商用房以全部暂停抵押。

      从4月各家银行的抵押政策可以看出,目前对于借款人自身资质的审查仍然趋于严格,个人必须提供自身的工资流水,抵押用途为装修或购买家具或珠宝等,在贷后需要提供真实的发票。此外,由于商用房已暂停交易,因此目前多家银行均不接受个人名下商用房的抵押。

      全联房地产商会商业地产研究会会长王永平分析认为,如今北京市政府已有规定,四环以内不允许新建大型商业项目,所以无论商住限购政策出台与否,主城区的商圈格局均不会受影响。

      同时,王永平还透露,现在在北京五六环区域,并未看到有大型商圈处于规划中,或者说,没有有影响力的商圈正在建设。因此他认为,当下的商住限购政策,对购物中心的商业地产格局不会产生太大影响,而对写字楼、酒店式公寓等商办类项目影响较大。

 

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