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许大金:中国商业地产缺乏耐心 或遭市场淘汰 
   2014-9-26   新华网 

      今年以来,楼市遇冷,市场进入新一轮调整期。纵观历次调整中,住宅地产受到的冲击尤甚,而相对独立的商业地产,因受调控政策影响相对较小,再加上其特有的高资产增值率,近些年渐获开发企业青睐。10年起,商业地产逐渐迎来高速增长,几乎所有的大型房企都在大规模提高商业地产在战略布局中的比例。
  然而,随着短时间内供应量急剧增加,商业地产也出现部分项目经营情况不佳、同质化竞争严重及区域泡沫风险增大等诸多问题。

  对此,盈石(上海)资产管理有限公司总裁许大金在接受新华网记者专访时表示,这种现象跟中国城市化进程密切相关,这是一个客观的现实。城市化进程中,城市被不断放大,人口加速聚集,商业供应量增大,这都不可避免。不过他认为,整个商业地产从长远来看,很多现在的问题随着时间的推移会慢慢减弱。
  许大金说,跟港资开发的商业项目相比较,除资本及历史原因外,国内不少地方并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排,硬性搭配商业用地和住宅用地比例,缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而且一些开发商追求短期获利,采用以销售为导向的开发模式,也往往使得商业地产项目前期市场调查不足,后期规划马虎,无心经营,这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市,使得部分商业项目经营颇为困难。
  而他从自身在一线城市多年的操盘经验出发,特别以港资开发商为例指出,目前国内很多商业项目的困境更多的可能是商业心态太急躁所致。
  “中国的商业地产的问题就是耐心的问题,由于香港地产商在长久的商业地产的操作过程中形成了很多的自己的一些流派,包括现在知名的一些项目出来以后,基本都是被香港的几家主流的商业地产商所持有。这样的情况下,他们在操作一个项目的时候,他们不是说急功近利的,讲求短期的现金流回现。对于一个项目开始的时候,港资开发企业的养商期很长,并且很有耐心和信心,对于我们来说,他们这种商业心态也是需要学习的。”
  许大金表示,在整个商业地产的长远的一条线来看,随着中国城市化的成熟,一些问题是可以被避免和消化的,只是一些在定位规划方面存在着巨大的偏差的项目,未来可能遭受市场的淘汰。
  作为中国内地商业地产的先行者或是试验田,上海一直走在整个行业的前列,资本市场对上海的商用物业也特别感兴趣。国内一些比较特殊的商业形态也都是在上海培育并走向全国的。然而上海在商业演进方面,许大金也表示上海存在自己的问题。
  “最近大家也发现,比如说淮海路,现在出现了一个关店潮,很多街铺、街店在关店,这个是需要我们在关注的一个问题。未来商业在这么大的供应量之下,如何实现单体的突围和与所在区域充分的融合值得考虑。”
  有鉴于此,他认为上海的商业项目在进一步适应市场变化,营运模式调整及资本运作方面还没有形成一套完整的理论体系,今后这一块还需要探索。
  他最后表示,目前盈石(上海)在商业地产方面正在梳理自己的产品线,形成固定的规范机制,通过整合优质资源,加深对项目的精雕细刻,不断把品牌做出来。同时深耕长三角,结合地域特点稳健发展。
  记者:许总您好,感谢您走进新华有约,今天我们来聊一聊商业地产的一些话题,可以说在开发商的眼里商业地产是一个非常关心的话题,但是我们能看到,跟内地的一些开发商相比,港资开发的商业项目在经营上相对做的比较好,你觉得其中原因在哪里?
  许大金:我觉得这个跟香港做商业地产比较早有关系。因为香港其实在六、七十年代开始就逐步进入到一个地产的旺盛的开发期,在这个过程中他们也经历了卖铺到现在持有商铺,通过一些资本来运作的客观的过程;而国内其实做商业地产应该说还是刚刚起步,很多的开发商对于商业地产的规律的认知也是在摸索中;同时还有一个问题就是在香港从资本角度来讲,它的成本相对来说比较低,国内的开发商的融资渠道相对来说比较窄,也就造成了很多的国内开发商片面的依赖可售性的物业来进行持有性的物业的持久的来源,这样也就造成了我们现在资本层面有很多的问题。
  第二个,就是香港的政府在商业地产规划的时候实际上也有一个相对比较合理的规划,香港受地形的限制,基本上住宅,还有一些城区都是围绕着地铁来进行的,所以很多的商业都基本上是围绕着交通的节点、人流的节点进行规划的,这些商业在选址各方面都有一定的优势。
  第三个,中国的商业地产商和香港的商业地产商最根本的问题就是耐心的问题,由于香港地产商在长久的商业地产的操作过程中形成了很多的自己的一些流派,包括现在知名的一些项目出来以后,基本都是被香港的几家主流的商业地产商所持有。这样的情况下,他们在操作一个项目的时候,他们不是说急功近利的,讲求短期的现金流回现。对于一个项目开始的时候,他的养商期很长,并且很有耐心和信心,对于我们来说,他们这种商业心态也是需要学习的。
  记者:有一种观点认为这几年可能商业地产发展比较迅猛,供应量增大的同时同质化竞争也比较严重,你怎么看待这个问题?
  许大金:我觉得供应量的增加是跟中国城市化进程有关系的,在整个城市化进程过程中,城市的不断的放大,城市使得人口不断进行聚集,商业供应量增大,这是一个客观的现实。
  第二个,其实也跟政府的规划有关系,现在政府在供应土地的时候,不仅仅是把住宅拿出来,而且在很多的地块里面都规划了很大的商业,比重要比原来大,原来可能在5%,现在要在20%、30%。
  第三个,由于政策上对住宅地产的各种控制,也使得一些开发商开始关注到商业地产,可能增加了一些商业地产的比重。这是从供应量来讲有这么几个成因,在这个过程中,实际上不可避免由于在同时期供应出来的巨大的商业体量,在这个过程中有一些同质化,包括招商难、营运难等等一系列问题的出现,这个是客观的过程。
  在短期内,我认为这个问题是不可避免的,而且是必须要面对的。我们做商业地产的同仁们,针对一些不同的项目,我们怎么样去找到它的一个卖点,也就是说它如何吸引消费者的点,通过这样的点的规划来避免在同一时期巨大的放量的情况下做到一个项目的个性,从而保证后期在营运、规划等等方面自己的独特卖点的出现,这个是可能需要考虑的。
  我们觉得在整个商业地产操作的长远的一条线来看,应该讲很多现在的问题随着时间的推移会慢慢减弱。我之前经历了北京在2008年奥运会之前集中放量的过程,从现在来看,北京在五环之内,现在找大体量的商业项目基本也找不到了,城市化最后把人口全部导入以后,这些商业其实现在也慢慢进入它的稳定期和成长期,很多现在北京核心商业区的商业、物业的价格涨的幅度还是比较高的,也就证明了随着中国城市化的成熟,其实有一些问题是可以被避免和消化的,但是如果像我们刚才提到的,你在定位规划方面存在着巨大的偏差的情况下,国家的未来市场淘汰的可能是这批产品。
  记者:印证了您刚才的观点,要有长期的耐心?
  许大金:对。
  记者:另外一个比较热门的话题,大家都在讲电商对商业地产的冲击,你觉得百货的生存空间现在有多大?他们怎么应对呢?
  许大金:百货作为一个商业形态存活很久了,它目前面对的冲击不是说电商对它的冲击,我们做商业地产,很多购物中心也是需要百货当主力店的,可能不是说百货是由于电商的冲击而造成了这样的状态,而是由于它自身经营的产品形态受到了现在消费习惯的改变的冲击,可能更为恰当一些。
  记者:电商对它的冲击大不大?
  许大金:应该讲电商在零售产品,尤其在低端的商品零售这方面确实有很大的冲击。但实际上百货自身也有自身的经营问题的,因为现在百货存在的主要的问题就是国内的百货和国外的百货还是有一个在经营模式上的巨大的不同的,国外的百货很多还是以自营产品为主的,我们现在国内百货都是联营、联销的形式来跟供应商合作的,在这样的情况下,某种程度上他们也是一个变相的二房东的形式,在这样的竞争环境里面,它没有自身产品的经营的高利润或者说对市场自身的一种把控能力,完全依赖于外部市场,用一句话就是说手榴弹完全是在别人手里面,不在自己手里面,所以这样的经营风险就显而易见。
  对于百货来讲,我个人认为从国外的一些经验来看,很多的其他地方还是以百货为主导的,购物中心实际上也是欢迎百货当主力店进来的。
  比如说我们去西班牙、意大利,还是百货打天下的,可能在美国,个别的百货是在下坡路的这是我们看到的国际市场。国内现在的百货,刚才说的一个根本原因它在经营模态上没有抓住自己作为经营运营商的本质,片面的追求了高利润,去和供应商进行在收益上不断的博弈,最后造成了现在的状况。
  从百货来讲,第一个就是要么百货应该做的稍微大一点,现在四、五万方的百货压力是最大的,因为能集合的品类就在三、五百个,这样实际在目前来说,消费者的选择性更加丰富的情况下,一个商场可能很难聚集,可能像有一些大型的百货,比如说能做到一千个或者几百个品牌的时候,反而能够吸引到消费者去做一种选择的空间,再一个就是做一些精品的,比如说买手的百货或者说某一品类的百货,其实我们也经常说英国的玛莎百货,其实我跟他们在沟通的过程中,他们也曾经提到过,他们不把自己当成一个百货来看待,您就把我当成一个主力店就好了,我做三、五千方也好,两千方也好,我有服装、食品,我认为我还是一个类似于次主力店的身份,所以我觉得未来的话,有自己独特的某一个品类的集合的这样一些店都是有前途的,从我个人来讲,大型化或者专业化可能是未来百货好的一个发展的方向。
  记者:您的意思就是像学习国外一样,可能自营占的比重比较多一点?
  许大金:我希望百货回归到它自己对于产品的本质的认知,对产品的把握,通过专业的养路去引导消费者进行消费,这个是百货应该有的特长,否则如果都是卖这种很通常的、低端的货品的话,消费者的选择除了百货以外可能有了新的选择,比如电商,比如可能我们的一些批发市场,比如其他的一些街铺,这个选择性、竞争性就非常激烈的。
  记者:你觉得可能往高端走一点会比较好?
  许大金:不见得,我觉得百货最核心的功能就是它要增加它的服务,其实现在电商也好,其他的渠道也好,唯一的就是说跟消费者这种面对面的,我能给你带来增值的服务的东西可能比较少一点,如果百货能抓好服务这一点的话实际上对于它为的经营发展也是非常有帮助的。
  记者:可以说最近几年来,中国的商业地产进入一个高速增长的阶段,作为商业地产发展的见证者,您对于未来上海商业地产的发展,您有什么自己的看法呢?
  许大金:上海一直是中国商业的先行或者是一些试验田,很多的国外品牌进入中国的时候,首选的第一站是要进入上海,所以上海很多的品牌的进入,时尚的信息的传播,要比其他城市早一步,这是我们对上海整体的判断。
  从整个现在商业地产的项目来讲,上海确实也是在中国走在前面的,比如一些比较特殊的商业形态都是从上海走出来的,像K11这种形式,真正在国内第一家落地也是在上海出现的,包括APM(专题阅读)这种全天经营的购物中心的理念的提出也是在上海出现的,包括像环球港,最近好象是他们一周年,这种带有主题场景的购物中心也是在上海出现的,这些例子说出来就是让大家知道上海确实在中国商业地产的行业里面一直走在前面的,这是我们看到的另外的一个方面。
  上海在商业演进方面,还有很多提高的地方,最近大家也发现,比如说淮海路,现在出现了一个关店潮,很多街铺、街店在关店,这个是需要我们在关注的一个问题。未来商业在这么大的供应量之下,如何实现单体的突围和与所在区域充分的融合值得考虑。这一点上,可能上海也存在着一定的问题,有很多商业开出来,差强人意,这一个问题如何提升、改造和更一步适合市场的变化,这个也是要注意的。
  在与O2O的模式,我说的O2O不止是产品的售卖,可能与社交网络这种O2O、线上线下如何结合,在营运模式上如何进行创新,这个也是我们上海做商业地产应该考虑的问题。
  本身资本对上海的商业物业都是必须感兴趣的,如何做好我们整个商业物业在资本运作方面的一些发展和探索,这个可能也是上海应该在全国走出一个模式来的,其实提到的这些问题,目前来说都是没有解的,没有一个人对如何控制像一些街铺的关店潮,如何做O2O,如何做资本运作有一个成型完整的理论模式,这块还需要探索的。
  记者:您刚才讲盈石在及商业地产运营及资产管理这一块有自己独特的一套方法的,帮我们简单介绍一下吧?
  许大金:其实盈石是08年和美国的黑石合资成立的这么一家专业从事商业物业资产管理的机构,所说的资产管理实际上就是我们并不拥有这个资产,但是我们对这个资产进行管理的一种商业模式。现在很多的开发商并不都是全部的自建团队的,因为中国商业地产发展这么快,人才需求短期内实际上是很难满足这个市场的状况的,在这样的情况下,专业团队的介入,帮开发商进行项目的资产管理,迎合了消费者需求。
  到目前为止,我们现在正在操作的这些项目大概有30几个,既有接受业主委托,我们对商业来进行管理的项目;也有我们像百货公司一样,把这个项目重新包下来,我们自己进行长期的管理;还有一部分我们是根据一些开发商,成立一些合资的管理公司进行共同管理的。在管理形态上,我们还是多样化的,这是我们整个的业务的模式。
  其实盈石核心的竞争力实际上是我们这个团队在商业地产这个领域里几十年的摸爬滚打,积累了很多的经验,同一些其他的团队相比的话,可能我们在视野上,在操作的项目的类型和数量上,我们有自己自身的一些优势,可能我们在不同类型的业务,不同类型的商业形态上接触的项目是比较多的,这个会给我们业主带来更多的增值服务。同时可能在一些商业地产配套相关的一些资源整合上,包括商务资源的整合上,我们有我们自己自身的一些优势。
  我们的团队相对来说也是比较稳定的,尤其核心团队比较稳定,这样的一个稳定的团队,实际上也在帮业主降低人员选择的风险,你找任何一个职业经理人,他们都有可能对这个项目做一段时间可能离开,做的好可能也被别人挖走,做不好他自己会选择离开,这样的话,对一个项目不断的更替管理者的情况,其实风险也是蛮高的,盈石作为一家专业机构,它完全是一种契约捆绑,在这个项目操作过程中,相对来说团队的稳定性,技术的稳定性,操纵执行力这方面,我们也能够给业主提供更好的方式。
  记者:按您所讲,盈石的核心竞争力是开拓的视野,优秀的团队以及先进的管理经验,那么上海盈石未来在商业地产方面有什么规划?
  许大金:在商业地产方面,我们现在慢慢在梳理自己的产品线,针对不同类型的项目,我们如何用一个比较相对来说固定的操作的手段、方式进行一些机制,包括项目操作流程等等方面的一些规范化的东西,因为作为任何一个企业,它要想发展壮大,精雕细刻是应该做的,但是如果说当你的项目积累到一定程度的时候,应该梳理出自己的完整的产品线,这是我们应该做的事情。
  第二个,就是对资源的把控,我们也是希望通过我们的实际的操作,不断在市场整合很优质的资源,我们更加形成一种良好的战略合作,不断的跟着我们走下去,这样对于我们操作的收益的稳定性和成功的可靠性还是会增大的。
  第三个,实际上在于我们自己对于内部团队的培养,我们现在在不同的区域开始设立不同的办事机构,希望在我们的团队培养上面在结合地域特点上不断的发展壮大。
  目前来说我们还是比较稳健的,我们现在有一个战略的区域生根,就是一个区域一旦落地了一个项目以后,主要在这个区域或者周边进行生根性的发展,而不会盲目的去进入一个新的市场。
  记者:我们上海盈石目前在长三角是怎样的?
  许大金:其实我们主要的阵地是在长三角,但是有一些业主,因为现在很多的开发商都是连锁性的发展,他们也会到全国其他地区,对于这部分的业主的服务,我们也是全程跟进的,作为一种保姆式的服务。

 

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