“商户就是演员，很多的演员组合在一起，表达一个主题，通过主题的叙述和表达，完成了大悦城对于年轻人生活方式的理解。”这是中粮置地控股总经理韩石在阐释对大悦城的定位时，常常打的比方。
　　在如今纯住宅地产市场行情出现变化的行业背景下，越来越多的开发商开始或已经涉足商业地产，让本来起步较晚的中国商业地产过早地呈现一片“红海”。

加之来势汹涌的电商冲击，运营成为考验商业地产商的一大难题。
　　韩石曾历任北京西单大悦城执行董事、北京朝阳大悦城总经理以及天津大悦城总经理。可以说亲身参与了大悦城的起步和成长。如今又身为中粮置地控股的总经理，也自然对大悦城的运营很有发言权。
　　韩石指出，随着消费者收入的增加，他们对环境、服务的要求也越来越高，其中一个就是对于体验式购物的追捧。而大悦城在体验方面也做了不少功课。
　　“大悦城在体验上的打造，首先体现在空间上。大悦城使用率是50%左右，另外50%的空间留给消费者，以营造一种比较舒适的购物氛围。”据韩石介绍，大悦城还在包括座椅、花坛等细节的设计上都努力照顾到年轻人希望更私密、专属小空间的需求，“座椅不是像办公室那种规规矩矩的座椅，而是受年轻人欢迎的有创意、有设计感的座椅，在空间感上让年轻人觉得这是我的专属领地”。
　　据韩石透露，中粮置地控股一直在做大数据的系统。“在大悦城创建伊始，我们对POS系统和数据分析系统就非常重视，也花了很多的心血。目前几个大悦城的数据分析我都可以看到，当天每个品牌的销售情况我都可以看到。”
　　他强调称，大悦城最核心的是经营客流。“商业地产商有一些是做地产，有的是做渠道，大悦城做的是人流和客流。客流量一直是我们关注的重点之一，更确切地说是有效的客流量，即我们目标客群的客流量。所以大悦城不是单纯的做一个商业地产的项目，更多的是经营年轻人客流。”
　　以下为观点地产新媒体对中粮置地控股执行董事兼总经理韩石先生的2014博鳌房地产论坛采访实录：
　　观点地产新媒体：2014博鳌房地产论坛主题是“下行通道中的房地产”，您觉得这个主题怎么样？
　　韩石：从目前这个阶段来看，这个主题是比较符合现状的。
　　观点地产新媒体：有人说是拐点，有人说到了低点，您觉得下半年市场走势会是怎么样的？
　　韩石：从中粮置地控股的角度，今年应该是高周转、强调速度的一年，特别是对新开盘的项目，
　　观点地产新媒体：今年上半年的销售是按照公司之前的计划进行吗？
　　韩石：市场竞争压力比较大，中粮置地控股的销售还是按照原来计划在走。进入的城市包括香港、上海、北京、三亚、成都、苏州和南昌，未来会继续深耕已进入的城市，持续提高市场的份额。
　　在新城市拓展这一块，将以商业规模和城市发展的潜力作为主要考虑指标，以大悦城城市综合体作为核心发展的主线，在全国范围内择机发展，优先关注广州、重庆、武汉、西安、青岛，重点关注大连、郑州、厦门和济南等城市。
　　观点地产新媒体：这是已经制定好的计划还是已经有看中的项目地块？
　　韩石：有一些已经有看中的地块，正在做项目的前期工作，有的是刚刚在接触，这个确实有一个城市发展的重点，按照这个大的战略在往下走。
　　观点地产新媒体：现在很多的购物中心会有更多空余，而不是像过去那样一个商铺挤着一个商铺。
　　韩石：随着消费者收入的增加，他们对环境、服务的要求也越来越高。大悦城在体验上的打造，一是体现在空间上，使用率是50%左右，另外50%的空间留给消费者，以营造一种比较舒适的购物氛围。大悦城希望能够让18到35岁的年轻人，在除了办公室、家里以外的第三空间，完成他们的吃、喝、玩、乐、购。
　　除此以外，大悦城也是一个社交、聚会平台。现在年轻人的生活方式，是以玩的心情在购物。这个过程中，更多的是包含精神方面的需求，大悦城就是给他们提供这样一个平台。我们在包括座椅、花坛的设计上都照顾到年轻人希望更私密、专属小空间的需求，座椅不是像办公室那种规规矩矩的座椅，而是受年轻人欢迎的、有创意、有设计感的座椅，在空间感上让年轻人觉得这是我的专属的领地。
　　另外，大悦城还通过品牌不断升级，增加品牌的丰富度，来提升体验感，增加大悦城的体验属性。比如说零售方面，大悦城引入的更多是一些强调个性、时尚的零售品牌，以及一些设计师品牌，有创意的品牌。比如说天津大悦城，我们引入的骑鹅公社受到了当地政府的肯定，它是给年轻人提供了一个创业的空间，里面有34个小的创意品牌。
　　在餐饮品牌方面，提供聚会类的餐饮以及简餐一类可能是年轻人更喜欢的，所以我们增加了这些品牌的量。大悦城也在不断地把这些餐饮的品牌进行调整。举个例子，外婆家这个品牌，大悦城特别希望能作为该品牌的首选地，因为这是年轻人更喜欢的一种新的品牌。
　　从重头戏服务上来说，站在大悦城的角度，我们会做好每一个服务的细节，以满足消费者的需求。大悦城的数据统计的系统是非常完善的，可以通过数据的分析了解到年轻人消费习惯的改变，另外通过消费者调研的系统，得出他们最不满意的部分，比如说洗手间排队等问题。我们通过了解到这些情况，做一些硬件的改造和提升。比如说电梯有的时候不够了，我们在某些地方加一些扶梯，更方便消费者。大悦城从点点滴滴做起，在了解年轻人消费喜好变化的情况下，从各方面满足他们的需求。
　　大悦城最核心的是经营客流。商业地产商有的是做地产，有的是做渠道，大悦城做的是人流和客流。客流量一直是我们关注的重点之一，更确切地说，是有效的客流量，即我们目标客群的客流量。所以大悦城不是单纯的一个商业地产项目，更多的是经营年轻人客流。
　　大悦城另外一个相对核心的优势就是比较年轻和常新。可以不断地变化，不断地根据年轻人的习惯变化进行自我调整。我要求西单大悦城作为年轻人时尚的风向标，这个要求是很高的，比如说在品牌组合上，必须有一种非常好的敏感度和眼界。
　　我经常打一个比方，我说各个商户就是演员，很多的演员组合在一起，表达一个主题，通过主题完成我们的个性化定位，通过所有的叙述和表达，完成了大悦城对于年轻人生活方式的理解。
　　我们说的演员，主力店就是主演，还有其他各个店组成所有演员的角色。通过共同演绎的主题表达大悦城的定位，通过这个定位表达年轻人对现在甚至未来生活方式的理解。这个理解如果不对，那就是一个失败的MALL，如果太领先了，也不会被人家接受，所以这种把握也是考量商业管理团队的能力和智慧。
　　观点地产新媒体：中粮地产亦准备开发深圳大悦城项目，这会不会与中粮置地控股产生同业竞争问题？
　　韩石：中粮置地控股是专注于集团现有综合体和其他核心商用物业的境外上市平台，与A股有明确的业务区分。目前，中粮置地控股在深圳尚无大悦城项目，未来我们也将积极探索，协调内外部资源，需求可能的机会。
　　中粮置地控股还是坚持持有、销售相结合，双轮驱动的模式，优化结构、提升质量、提升竞争力、聚焦城市。另外在产品上还是以大悦城作为旗舰的品牌。
　　观点地产新媒体：全国部分城市的降价对公司是否影响，价格是否是决定销售的唯一因素呢？
　　韩石：未来政府将继续加强城市的监测和监管，但房地产仍旧是一个支柱性产业之一，公司持有的物业多数是一二线的城市，或者是比较热点的旅游城市，增长的趋势比较稳定，购房需求持续，对价格有一定的支持。
　　我们受调控政策冲击较小的原因，是因为公司以综合体、商业地产，发展酒店业务为重点，与专注于纯住宅的开发商相比，抵御风险能力会更强一点。
　　公司去年的表现也非常亮丽，无论是销售收入还是租金，都有一定的成长。比如说西单大悦城今年上半年在租金上有10%的提升。天津和朝阳大悦城有25%的提升，沈阳提升比较快，有31%的提升。
　　观点地产新媒体：对中粮置地控股而言，会不会像华润那样，有五彩城、万象城这种产品线的分割？
　　韩石：在做大悦城的过程中，我们也积累了不错的商业资源和品牌，也有管理的体系，结合以上优势，以及公司所持社区商业的特点。公司正在积极探索，将旗下商业物业打造成具有街区特色、高回报率的商业产品类型。
　　观点地产新媒体：未来酒店在公司业务中处于什么位置？
　　韩石：商业和酒店的毛利率受到影响的还是比较小，毛利率都有一定的增长。公司的酒店在三亚(瑞吉酒店、美高梅酒店等)，位置比较优越，也是核心区域，所以有比较强的需求的支持。
　　未来酒店的资产和收入占比会有所减少，随着中粮置地控股托管大悦城的注入，公司将继续发展大悦城的其它项目，未来酒店业务对集团的贡献比例预计会有所降低。因为大悦城的量增加了，同时公司也不排除根据定位和财务回报，考虑剥离一些酒店的资产。这是对酒店方面的问题的回应。
　　观点地产新媒体：大悦城跟互联网怎样结合？很多商业项目在尝试这方面的一些动作。
　　韩石：今年3月8号，朝阳大悦城和上海大悦城，和阿里巴巴有一个线上、线下的互动。合作内容主要是新建了一个支付的平台，这样使年轻人在支付方式上有更多的选择，更加方便消费者。下一步大悦城肯定会和线上、线下有一个比较好的探索，这是一块。
　　还有一块，我们一直在做大数据的系统。在大悦城创建伊始，我们对POS系统和数据分析系统就非常重视，也花了很多的心血。目前几个大悦城的数据分析我都可以看到，当天每个品牌的销售情况我都可以看到。几年前我们对这个事就比较重视。另外就是在去年的时候，大悦城打通了整个会员的平台，实现了会员的共享，目前大悦城有超过80万以上的年轻人会员，比如，沈阳大悦城的会员可以在朝北实现资源共享，这是第二步。
　　第三步，下一步置地也通过ERP加强数据分析。我们每个大悦城都有自己的微信平台、官方微博。
　　观点地产新媒体：有很多商业地产想要做轻资产的形式，跟凯德学习，您觉得这种模式怎么样？
　　韩石：大悦城的商业管理团队人员超过300名，这几年的摸索过程中，有很多的教训，交了不少学费，也积累了不少的经验。
　　有经验、专业化团队是大悦城的核心优势，和其它的商业地产商相比，我们更重视商业管理团队，让他们有更多的培训，提升他们的能力。
　　大悦城团队在市场上也是比较受欢迎的，所有这一切，为整个大悦城输出管理提供了比较好的基础。