[提要] “实体商业与电子商务的融合，截止目前我们还有看到任何一个成功典范。匆忙上场的电商之战，甚至在方向选择上出现了战略性错误”，国内最大的会员营销服务商，雅座CEO白昱透露银泰、苏宁等在电子商务领域的尝试，投资巨大，收益惨淡，实体商业与电子商务的合作，仍处于集体试错阶段。

雅座CEO白昱做客搜狐访谈间，解读中国商业地产O2O发展之路

      4月4日，国内最大的会员营销服务商，万达电商战略合作伙伴——雅座CEO白昱做客搜狐焦点访谈间，畅谈实体商业与电商的融合式发展，深度剖析商业地产首例电商合作案例，解读中国商业地产O2O发展之路。

      “实体商业与电子商务的融合，截止目前我们还有看到任何一个成功典范。

      匆忙上场的电商之战，甚至在方向选择上出现了战略性错误”，白昱透露银泰、苏宁等在电子商务领域的尝试，投资巨大，收益惨淡，实体商业与电子商务的合作，仍处于集体试错阶段。

      【搜狐焦点商业地产】：大家好，今天搜狐焦点演播室邀请到了一位非常重要的嘉宾，国内最大的会员营销服务商，万达电商战略合作伙伴，雅座CEO白昱，就中国商业地产O2O发展之路这一话题做深入交流。

      话题开始之前，先问一个行业问题。纵观2013年和2014年中国商业地产的发展，您有怎样的预测和期望？

      【白昱】：商业地产推动中国的城市演变进程，作为重要的组成部分，未来很长一段时间里它都将成为市场主流。关注商业地产较早的万达集团，目前已经成绩斐然，近两年随着市场的热度提升，很多地产商都在跟进。

      其次，商业地产重新定义了城市中心，购物中心已经成为城市家庭人群的主要生活场所之一。综上两个原因，短期内商业地产开发将增加，市场竞争也是在所难免。

      从发展趋势来看，郊区型购物中心和旅游城市综合体模式将成为发展主流。社区商业也有一定程度的发展。

      购物中心受电商冲击严重  体验业态成破解关键

      【搜狐焦点商业地产】：目前中国的购物中心同质化非常严重，品牌雷同，定位一致。有观点认为，餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重增加，会成为购物中心同质化的另一灾区。你怎么看？

      【白昱】：购物中心受电商冲击严重，于是来考虑尝试体验业态，比如餐饮、儿童等业态。所谓体验，必须到场去消费，未来这种业态确实在购物中心里会越来越多，但是当你提高餐饮和儿童业态的同时，别人也在提高。所以需要创新，而不是一味的加大餐饮等商业业态比例。

      【搜狐焦点商业地产】：在购物中心里，餐饮、儿童等体验式业态的比例，设置在多少会是个比较合适的比例？

      【白昱】：可以给你一个参考数字：万达早期在构建自己的购物中心时，主力店占15%，百货15%-20%，电影院、KTV等体验业态15%左右，餐饮通常最早只占15%，再加上其他业态，包括咖啡厅、儿童乐园等等。

      餐饮业态的比例从前在15%左右，现在大部分购物中心将餐饮比例提高至了30%左右，甚至更为特别的，北京的爱琴海，它的餐饮比例占到真个购物中心的45%，无锡苏宁购物中心，餐饮比例甚至设置到了60%。几乎是美食城了。

      这样一个比例的搭配是跟很多的因素有关的。如果你的餐饮占地比例够高，对租金来讲，购物中心地产运营方收的租金会少，通常地产运营方收的租金大头来自于百货、主题店这些大的商户，餐饮贡献得比较低，直到现在也是这样。看起来餐饮房租上升很快，但是他们总体贡献比重比主题店和百货都要低。

      【搜狐焦点商业地产】：您认为零售业新环境下，如何根据消费者的变化和消费习惯的变化，确立购物中心新型商业组合？未来的商业组合和招商细分将赢在哪里？另外，该如何做好购物中心的差异化经营？毕竟，如果所有的购物中心都尝试在餐饮和休闲业态上做努力，那样会出现新的危机和雷同？

      【白昱】：对线下的实体经营单位来讲，其自身因素实际上是由几个因素来决定的。第一就是位置，消费者容易达到的地方。北京有几个购物中心生意非常好，比如西单大悦城，朝阳大悦城…位置很好，地铁一出来就是个大的购物中心，旁边有大量的这种住宅。所以这样的位置，永远是购物中心里面第一重要的。

      其次，一个决定因素是商家的分布和组合，哪些商家是比较流行的，认同度比较高的，必然受欢迎。你会发现有一些购物中心去了以后有餐饮，但是餐饮品牌很少，也不是主流的品牌，去了以后激不起消费的兴趣。好的餐饮品牌是可以帮助购物中心拉客的。例如，外婆家、江边城外经常排位很多，对购物中心的客流带动很大，选址什么样的商家至关重要。

      另外从商家的匹配来看，综合性购物中心相对来讲更占优，有电影院、KTV、商店、娱乐场，甚至下午可以喝下午茶，把个人一天安排都安排掉，这样的购物中心很显然受众面就宽了，这是讲的里面商家构成。

      第三点，就是客户管理。怎么影响和管理这些消费者，或者给消费者留下好的印象。线下运营和经营变得很重要。

      逛购物中心经常会有一些困惑，去了之后找不到厕所的位置，找不到电梯间的位置，甚至找不到休息的地方坐，如果哪家购物中心能够很好的解决这些困惑，相信整体的购物体验会大幅提升。

      所有线下服务与普通消费者线下实体店真正致胜和发力的地方，就是怎么能够提升到店消费者的购物体验，这跟互联网的产品很类似，互联网产品体验为中心，其实线下实体店给消费者带来的也是体验。

      其实大部分的购物中心已经寻求了一个方式，叫做“334”的方式，30%是主力店或主题商城、专卖店，40%是百货加上一些相对于体验比较好的电影院、KTV、儿童游乐室，30%是餐饮。334模式已经成为主要招商的格局，当然个别的购物中心里面可能根据不同的定位，不同的着眼点可以做一些调整。如果某一个品类过高会带来一个问题，如果专题店，主题店百货过高，可能带来购物的人群减少。如果餐饮品类过高，可能租赁摊回比较少，所以要寻究一个平衡，不能把购物中心变成美食城或者电影院，也不行，消费者的需求必须得到满足。

      【搜狐焦点商业地产】：这个比例划分非常重要？

      【白昱】：对，很重要。

      O2O爆发年  购物中心被迫拥抱互联网

      【搜狐焦点商业地产】：我们看到，目前实体商业进军电商的趋势增多。有观点认为，2014年是移动互联网、大数据、O2O爆发年，您对此怎样看？您认为怎样才能实现实体商业和电商的融合式发展？

      【白昱】：是的，2013年被行业称作移动互联网元年，2014年则是最为关键的一年，所有线下购物中心面临一个巨大的挑战。销售收入下降、消费者光顾率降低，整个利润下滑，购物中心开始被迫拥抱互联网，拥抱020。

      【搜狐焦点商业地产】：显然对抗是不行，就展开合作的心态。

      【白昱】：对，从这个角度来讲，他们已经意识到必须要参与到O2O里面去，至于什么样的方式参与这是另外一个话题。如果不参与，肯定必定是淘汰。

      最近的新闻，阿里巴巴投资银泰网10%的股份，这是互联网公司和线下购物中心的一种强势整合。资本整合应该是属于最强的一种纽带了。所以我们可以看到这风潮从现在来看应该是愈演愈烈，其实最主要的动力就是因为购物中心以前商业模式和盈利模式受到电商冲击，伴随着消费者水平的提高，有了新的变化。于是他们不得不面临一个压力，这是他们做这件事情最主要的推动力。

      【搜狐焦点商业地产】：的确，我们看到很多这样的例子在发生，大家都在做多元化新媒体营销，但是我想说的是，新媒体营销、O2O，真的是叫好又叫座吗？与电子商务的合作，是否真的可以为实体商业带来实质性的影响？

      商业地产O2O集体试错  至今没看到成功案例

      【白昱】：可以这样讲，商业地产O2O转型，直到现在还没有出现任何一个成功案例。这是第一点。第二点这件事情本身就是一个新事物，所以大部分的企业都在探索阶段，据我们所知，有些企业维持付出了很大的代价。

      回到你刚才这个问题，新媒体O2O、移动互联网到底为商业地产可以带来什么？在我的角度来讲，这些与商业地产嫁接能产生什么样创新的商业模式？很显然现在是没有答案的。从现在看来，现在去尝试拥抱移动互联网，拥抱O2O的这些地产精英者们，他们的做法以及他们目前取得的成绩而言，只能用“惨淡”来形容。