面临国内传统商业大卖场与百货店业态日趋饱和、同业态扩张空间有限的情况下，社区化商业购物中心可谓是一种新的商业地产（专题阅读）模式。面对互联网的竞争，商业地产自身也在拥抱互联网。

　　商业地产体验式社区化将成主流

　　面临国内传统商业大卖场与百货店业态日趋饱和、同业态扩张空间有限的情况下，社区化商业购物中心可谓是一种新的商业地产模式。购物中心正渐渐转型为涵盖娱乐、酒店、办公等功能在内的城市综合体，这也让商业地产的竞争从2.0步入3.0时代。 而创新运作理念、紧密结合网络购物，势必将成为一个商业地产项目成败的关键。

　　社区化商业异军突起

　　来自上海市商业信息中心的数据显示，去年上海百货业业绩增长乏力，沪上54家百货商场销售额共计309.93亿元，同比增长0.2%，远低于其他零售业态。事实上，商业地产同质化竞争问题早已显现。据上海市商业信息中心对本市单体百货连续10年的跟踪监测数据显示：2008年和2009年，上海百货业连续两年下降；2010年，上海百货业同比增幅达15.6%，创近10年内增速峰值；2011年，上海百货业增长速度回落至世博年前水平；2012年和2013年，全市百货业销售规模出现滞增。

　　对此，业内专家表示，随着中心城区土地供应量的减少，市级、区域级购物中心已接近市场饱和状态，同质化竞争严重，而以社区化为代表的商业地产则逐渐通过差异竞争谋求出路。社区商业重点服务周边居民，不同项目间的目标客户群并不重叠，更容易形成具有自身特色的产品线。目前沪上典型的社区商业，以位于浦东的嘉里城和位于普陀的月星环球港最为典型。

　　获悉，由嘉里建设有限公司持有40.8%权益的综合用途物业上海浦东嘉里城，去年上半年租务表现强劲，零售面积中100%已租出，办公室出租率亦达100%。 数据表明，浦东嘉里城地处浦东高档住宅聚集区，零售和餐饮共占据90%以上的业态，并首次将酒店、办公与商场直接相连，广场中心进行包围挑空，增加活动和体验实现商场零售业态的盈利，是上海最成功的商业地产项目之一。而由月星集团跨界开发的月星环球港虽设计方面颇有争议，但由于该地区周边没有其他相关商业配套，加上周围有高密度人群居住，致使项目一开业就人声鼎沸。

　　娱乐化体验成主角

　　不仅如此，由于受到互联网的巨大挑战，未来商业地产开发将愈加重视线下体验和文化娱乐功能。线下体验和文化娱乐功能在全国各地的商业地产开发已渐露端倪，包括主题公园、滑冰场以及美术馆都在地产开发中占一席之地。

　　面对互联网的竞争，商业地产自身也在拥抱互联网。 包括大悦城（专题阅读）（相关干货）、K11、浦东正大广场以及第一八佰伴等都在做适当微调，把餐饮比例提高以对抗电商对零售业的冲击。许多商业地产运营商纷纷瞄准移动互联网给商业地产的运营带来了机遇，通过在商业地产内铺设无线端口，客户一走进区域内消费行为就会被记录，让地产运营更加专业化，广告推送也更精准。

　　而现在这股房地产开发的体验风与娱乐风正在吹热下一轮商业地产竞争新模式。以房地产巨头万达为例，未来三年，万达广场业态规划将增加体验式场所，占据项目总体的60%，而零售和其他业态则占据40%。据悉，宝山万达广场2014年年初开业以后，根据业态运转情况，目前已将二楼服饰类店辅全部取消，调整为娱乐、餐饮、休闲行业。同时，将在2015年前，将已开业的72个万达广场二楼业态调整完毕，力争将二楼客流提升10%，销售提升8%。

　　成败关键在于创新理念

　　未来商业地产的一个比较明显的趋势是，随着人口导入的进一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊区新城发展的需要，未来几年，商业地产郊区化将成为常态，同时未来商业地产融资渠道将呈现前所未有的创新态势，多元化格局明显。业内专家呼吁，网络购物时代的商业地产如何向“二元化”发展，与网络购物更有效地结合，势必将成为一个商业地产项目成败的关键。

　　首先，要谨慎确定体量。在网络时代，商业体量的确定变得尤其重要，在商业地产开发中，也应走两极化的方式，一种即是严格缩减商业体量，仅将其定位为配套商业，根据其最小辐射范围，在原有系数基础上打一定的折扣，用以测算建筑面积；另一种则是尽可能地作某种商品的专业化市场，利用积聚效应来消除网络带来的影响，但这也同样需要进行精确的调研计算，毕竟专业市场的系统性风险较综合市场更大。

　　其次，要更新产品理念。由于前期的过度开发，部分城市部分区域出现了商业地产的饱和，因此对产品的理解成为商业地产开发中差异化竞争的利器。网络购物造成消费者的目的性需求增大，由此促使商家选址的分散，会给商业物业带来新的理念。如果是低端商业，则应注意尽可能多地提高商铺的利用效率，减小公共空间尺度，同时可以达到促使消费者快速进行购物决策的作用；如果是高端商业，则要利用完善的商业标识系统，为消费者提供如同网络购物般的便捷性，此外，增大公共空间，营造良好舒适的购物环境，尤其是要突出展示功能。

　　再次，要预留体验空间。激发消费潜力，不同于实体展示型的传统商业地产，网络购物型商业地产应将刺激消费者下定最终购买决心作为主要目的。从网络迈入实体店铺已是消费行为的最终环节，因此，在实体店铺设计和构思上，一定排开重复冗余的、传统的商品陈列模式，预留更多的空间在服务型的消费体验上。因此，沟通交流场所的功能设计、放松休闲的体验空间、展示和商品教育培训空间应重点考虑。所有这些，都为实体消费增值环节做准备，做到真正的网上网下差异化经营。

　　同时，要利用网购力量。当持有商业物业成为趋势的时候，对消费者行为研究的不断更新，是商业地产可持续经营的关键。在网络信息泛滥的时代，依靠个人积累的品牌资源进行招商已经跟不上发展的潮流了。一方面资本市场的成熟，推动了品牌的扩张速度，一个食品或者电子产品品牌可以在一两年内在全国迅速开上百家店，这在原来是不可想象的事情。另一方面消费者需求不断变化，根据消费者需求研发的产品不断更新，导致产品品牌的淘汰更新也加快。这就要求从招商环节就不能因为已经达到较高的入住率而有所松懈，要有选择地与网络购物所造就的品牌商家合纵连横，快速切入市场。

　　因此，从长远来看，未来的商业购物消费将形成网络购物与实体购物长期并存的局面。而为了应对网络购物的冲击，未来实体商业购物的主题和购物氛围的要求也将更高。商业地产运营者应作好应对趋势变化的准备，未雨绸缪，以决胜商场。