定位、设计、招商、运营是一个整体，不能脱节
    缺乏专业人才，商业地产开发有效供应不足
    据克而瑞数据统计显示，截至7月底，郑州商业地产存量达332.53万㎡，去化周期63周。不过相对于供大于求的现状，更值得关注的是，由于开发专业度高，导致市场有效供应量不足，同质化竞争严重，经营业态相对单一等诸多问题存在。
    “靠商业地产救命，出发点是错的”
    多个研究机构的监测报告显示，商业地产整体供大于求，存在泡沫是毋庸置疑的现实。
    商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)2014年4月的一份报告显示：在其调研覆盖的180个国家中，一半以上的在建购物中心在中国；在建面积最大的10个城市中，中国占8个。
    国家统计局发布的数据显示，截至今年第二季度末，全国商业营业用房施工面积77445万平方米，同比增长18.5%，竣工面积4353万平方米，同比增长7.2%，空置面积10355万平方米，同比增长23.4%。
    睿意德商业地产季度报告表明，二线城市第二季度的空置率继续走高，达到了14.9%的历史峰值。
    据克而瑞数据统计显示，截至7月底，郑州商业地产存量达332.53万㎡，去化周期需要63周。
    记者从58同城房产频道上获悉，最近几年，在调控政策的作用下，全国几乎所有的开发商都卷入了商业地产开发的热潮，但并不是所有的商业地产项目都能得到市场的认可，从而分得一杯羹。
    “商业地产是一个跨界行业，不单纯是建房子那么简单，它需要对金融、零售商、消费者、招商运营、物业管理等领域都有所涉及，需要整合各方面资源，因此对开发商会提出较高的要求。对中小开发商而言，靠进军商业地产救命，我觉得这个出发点就是错的，如果说做住宅是利润多或少的问题，那么做商业地产则是生和死的问题。”作为城市综合体及大型商业地产领域里的全产业链服务商，三益中国的领军者高栋这样说道。
    在他看来，商业地产的开发，决不仅是一个节点的开发，而是一个从政府到开发商到消费者都需要专业产业链建设的过程，是一项长期的系统工程，其前期规划、资源整合、功能定位、建设施工、后期运营的复杂度不是住宅所能相比的。
    中国商业地产联盟理事长顾云昌认为，目前的商业地产面临着前所未有的压力和危机，行业面临着内忧外患。“内忧”指投资泡沫化下的内部恶性竞争，“外患”指来自外部的电商冲击。
    模式不可照搬复制，有效供应是关键
    面对商业地产蕴含的巨大利益，众多开发商怦然心动，星级楼宇、城市综合体等商用物业不断产生，同时也面临着巨大的风险。
    以郑州为例，二三线城市规模中等，商业模式略显简单，相比一线城市，消费者在消费能力、意愿和层次上均略显欠缺。一些具备较强的获取土地能力和建设开发能力的开发商在商业地产领域中，商业概念、资金实力、资源整合、运营能力相对缺乏，因此，面对高层次的大型综合的商业，开发难度较大。
    “除了一些‘变现的短期价值’心态明显，一些开发商盲目模仿成功的商业地产模式。”高栋分析说，“比如模仿万达，但很难成功。万达抓住了转型进军商业地产的最好时机；其次万达商业很快形成了标准化开发模式，也便于其快速复制。万达在模式、资源等方面具有追赶者暂时无法超越的‘先发优势’。”
    作为商业地产领域的资深专家，河南商业行业协会副会长何宏剑认为，商业地产开发必须有自己独有的模式，专业市场领域的华南城是一个产业集群，提供大量的商流、物流和信息流以及高品质的综合配套，形成了一个华南城大平台之上的良性互补循环，使华南城拥有了以不变应万变的平台化商业模式。
    “商业地产的开发会涉及到投资商、开发商、政府、运营商、零售商、消费者六方利益，我们称之为‘六方会谈’。同时定位、设计、招商、运营又是一个整体，四者不能脱节。目前商业地产很多暴露的问题就是“线路”的脱节，例如商业定位与设计脱节、招商运营与设计脱节、商业地产开发各节点时间脱节。”谈及商业地产开发的难度和容易出现的问题，高栋表示。
    比如，一些缺乏经验的开发商包括设计公司认为招商是很遥远的问题，但本质上，行业大佬们的招商逻辑是这样的：在概念阶段，基本上大型主力店已经明确，例如影城、百货、冰场、超市等，在报批的前期主力店已经基本确认；第二阶段：在扩初阶段，500平方米以上的次主力店在确认和接洽中，主力店开始签约。第三阶段：在施工图完成之前，所有餐饮业态租户落实意向书，开始签署租赁合同。
    相对来说，郑州的商业地产比较粗犷，很多开发商从住宅转型到商业，没有理解透彻商业地产的产业模式，郑州缺少精准定位的商业项目，更缺少综合性、多业态的商业项目，也就是说，缺乏有效供应。
    在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，这样长久之后会导致如华润、凯德置地、万达这样的房地产巨头会越做越大，行业集中度加剧；而一些对市场判断不足，缺乏雄厚资金和商业运营经验的开发商，日子会越来越难过。
    “错位经营+体验式消费+O2O模式”是出路
    不少业内人士认为，随着城镇化的快速发展，商业地产的发展空间未来很大。不过摆在郑州商业地产投资、建设、运作中的问题是：如何明确自身定位，如何把握商业地产的发展趋势，在同质化竞争中杀出自己的非同质化魄力，变不利为法宝。
    在当前“复制粘贴”过度化的郑州商业地产领域，丹尼斯和郑州国贸360广场无疑是成功的典范。
    何宏剑透露，其实目前郑州最大的商业地产开发商是丹尼斯，它的每个项目都是自建自用。预计到2014年底，丹尼斯在河南将拥有14家百货、55家大卖场、近200家便利店，总门店数达200家之多，所有网点分布全省13个市地，年营业额突破150亿元。
    而郑州国贸360广场于2010年初面世，作为中原地区首家时尚购物中心，现已成为河南地区最年轻、时尚、有活力的消费地。从一开始，郑州国贸360广场就给了自己“快时尚集合地”这样一个准确的定位，并通过短短几年时间，完成了从“快速时尚潮buy地”到“时尚潮buy新地标”的华丽蜕变。
    地处花园路商圈，各大商场集聚一堂，但国贸360广场的繁华独具一格。以shopping mall的方式错位经营、创新营销是它的发展方向，从开业以来，郑州国贸360广场已举办了数场让人耳目一新的活动。
    据了解，丹尼斯将于今年推出首个大型的城市综合体项目——大卫城，这是国际化的城市综合体项目，旨在为全客层提供一站式的全方位服务。
    丹尼斯百货有限公司百货事业处总经理刘永松在接受媒体采访时表示，由于丹尼斯与国内外1000个知名零售品牌的良好合作，本次进驻大卫城的国际一线、二线品牌将是河南省内最齐全的，而其国内品牌的组合也可谓是中原地区最强。
    新田集团总裁冯常生告诉记者，在新田未来的开发思路上，类似于国贸360广场那样的快时尚项目是其中一条主要的开发主线，目前有位于二七商圈核心位置的新田时代广场和西泰康路的360广场泰康路店，前者是轻奢风，后者是比目前的360广场更为完善和人性化的快时尚产品，不过与周边产品的定位均有明显的差异。
    在国内，开发商与互联网巨头也频频“抱团”， 今年6月，万科与百度正式展开合作；8月，腾讯在入股华南城后，双方共同打造购物平台华盛奥特莱斯微商城也正式启动；而有消息称，阿里巴巴与大悦城的合作，据称是阿里巴巴主动找到线下商城合作，共为大悦城提供了总额约17万元的秒杀红包，并出资、出技术团队在大悦城原有的无线网络基础上增加100兆带宽，完成弱电系统升级和增加WiFi布点。
    不得不说，差异化是最好的出路，企业必须结合自身独特的资源优势，打造属于自己的商业地产产品，也可以发展体验式的商业地产模式，而移动互联也将是商业地产新契机。
    ■记者观点
    商业地产开发需打通金融“穴”
    一个商业地产项目的投资少则几亿，多则几十亿，对商业地产开发的资金实力要求相对较高，为了尽可能地快速回笼资金，减轻资金压力，商业地产开发商往往缺乏对商业项目的长远规划，从而加剧了商业项目的短、平、快，给商业运营带来了深远影响。
    因此，具有金融行业属性的商业地产，金融渠道、投融资平台创新，是解决长久发展的根本之计。打通金融通道，将商业地产证券化、资本化，似乎已成为商业地产发展的一大趋势。比如，引入第三方的房地产信托、房地产投资基金，将商业地产的资金来源通过证券化的市场吸收，目前商业地产发展成熟的国家，例如新加坡，就广泛采用这种模式。