随着城市发展速度的不断加快,济南大型商业综合体建设风起云涌,一批整体布局完整、功能特色鲜明的商业项目相继涌现。据统计,2013年商业项目新增供应量将超过74万平方米,创历史新高。有专家认为,济南的商业地产容量和需求量很高,商业地产的良好发展态势将继续延续。也有专家认为,济南并非旅游城市,无法消耗如此多的商业项目,省城的商业地产已经开始出现泡沫。

      一栋楼能改变一个商圈吗

      7月1日上午,位于共青团路北侧的济南在建第一高楼、建成后高达300米的绿地中心主体顺利封顶。截至6月底,已有包括中国银行、中国农业银行、美国宝洁公司、美洲矿业等在内的23家世界500强企业签约进驻该项目。凭借“济南第一高楼”的身份,绿地中心在规划之初就备受瞩目。7月10日,记者在绿地中心施工现场外看到,项目外墙上贴着各地绿地建筑的宣传画,巨幅海报上的“王者加冕,从此定义济南”的广告格外引人注目。

      与万达广场仅一路之隔,泉城路商圈的恒隆广场也举目在望,绿地中心势必会使得原本竞争激烈的泉城路商圈陷入新一轮“抢客大战”。山东财经大学房地产研究中心主任郭松海认为,如果不走差异化竞争的道路,绿地很难在竞争激烈的泉城路商圈占得上风。“现在市中心的商业集聚现象明显,但同质化的现象太严重,文化东路上的新时代商业广场和泉城广场附近的广场同质化就很高,已经造成一些商铺的转让和歇业。”

      郭松海表示,泉城商圈的市场已经饱和,无论是万达广场还是恒隆广场,体量都很大,但是泉城商圈的顾客数量并不尽如人意,现在一些商铺惨淡经营的情况已经出现,绿地的介入,势必会使得原本已露萧条苗头的市场更加艰难。

      山东大学房地产研究中心主任李铁岗也表示:虽然现在绿地中心是济南第一高楼,但要凭借一栋楼来改变一个商圈,甚至“定义”济南,几乎是不可能的。

      商业综合体供大于求

      随着一线城市商业地产的饱和,二三线城市成为了商业地产新生力量,但是定位雷同、消费水平有限、缺乏先进经验等制约因素,为这些涌现出来的商业地产项目埋下了隐患。

      有人预计,今年中国新增购物中心总数将创新高,在20个主要市场将有约150个新购物中心开业。近年来,济南城市综合体建设遍地开花,恒隆广场、和谐广场、华强广场、丁豪广场、中海环宇城、鲁能领秀城综合体、三庆青年城、金光旺角……各地产商跑马圈地布局的一连串项目,勾勒出了济南市场商业综合体硝烟四起的景象。今年,势必会成为商业综合体推量井喷,竞争升级的一年:银丰联荷广场、凤凰大厦、中海环宇城等数十个全新商业项目将主要在下半年入市,而世茂国际广场、保利中心、丁豪广场等在售项目也会在下半年持续加推。

      有业内人士担心,如果流动性持续收紧,房地产融资日益困难,最先曝出危局的可能是商业地产。这是因为,在住宅持续受限的背景下,作为调控空白区的商业地产供应量正持续放大。郭松海表示,由于现在的住宅限购,开发商和投资者更倾向于商业地产,但由于同质化竞争的淘汰性,一些辐射面不广,影响力不足的商业体会逐渐被淘汰掉。“现在济南的市场已经饱和,”郭松海表示,目前的商业综合体建设是供大于求,再盲目大量建设商业综合体就会形成泡沫。

      记者发现,惨淡经营的商业项目并不少见:槐荫广场的地下人防商城,多数商铺已关门歇业;济南长途汽车站对面的“济南炫街”,因为客流量少,已经陷入经营困局;历山路的苹果城项目曾一度停业。李铁岗表示,济南并不是一个旅游城市,根本无力支撑、也没有必要建设如此多的商业综合体,而应该考虑到整个商圈的经济结构和发展程度。

      对商业成熟发展无益

      有专家认为,济南的商业市场会持续保持快速发展,原因是作为省会中心城市,多向的城市空间拓展以及大型居住社区和居住中心的外延,都需要区域内的商业平衡和升级,首当其冲的就是消除区域内的商业盲点。但李铁岗对此持怀疑态度:“商业的繁荣程度取决于两个方面,商业范围内的人口聚集程度和经济增长的水平。”李铁岗表示,从多年的发展来看,济南所辐射的外圈外围并不大,基本限制在济南老城区范围内,所以对于商圈的进一步发展还应持审慎的预测。

      开发商对于商业地产的投资热情持续高涨,但这种通过投资商业地产拉动外部的人进入商铺投资的做法是不可持续的。李铁岗表示,正常的商业投资是商业活动的一部分,但吸引商业活动外部的人投资却是本末倒置,很难对商业活动起到积极的促进作用。“现在济南的商业综合体建设看似繁荣,但济南并不需要如此多的商业项目。”李铁岗表示,济南不会完全靠商贸来拉动城市内需和商业模式升级,重复的商业设施建设对于商业模式和商业布局来讲是不利的。

      “从国际成熟的商圈和成熟的综合体来看,商圈并不是一蹴而成的,很多国家的商业综合体往往是一个街道经过许多年演化才形成不同的商业设施和不同的商业模式。”李铁岗表示,现在很多城市都人为打造商业综合体,但是周边和商业综合体配套的商业生态系统并不健全。这种拔苗助长式的商业综合体建设,对区域内商业模式的发展会造成一定的困难和阻碍。