随着住宅受限和郑州城市框架的拉大，以及大量城中村改造项目的出现，一个个商业综合体拔地而起，这不仅带来了郑州商业地产的繁荣，也带来了商业地产库存量过大的难题。有专业人士认为，随着老商圈的升级改造和批发市场的外迁，郑州市商业地产将明显分化，依赖社区人口的社区商业值得投资者关注。

      现状

      商业地产供过于求

      库存消化压力大

      “住宅受限，火了商铺”，在很多人的意识里，随着住宅限购，商业地产迎来了春天，但不曾被人注意的是，这个“春天”十分短暂，随着大量资本涌入商业地产市场，本来就相对“小众”的商业地产，突然成了楼市主角，反而出现了难以消化的难题。

      以刚刚过去的5月份为例，根据CRIC机构的统计数据显示，当月郑州商业用房市场的供应量为8.29万平方米，成交量5.30万平方米，供求比为1.56，供过于求的态势十分明显。

      而据RET睿意德统计数据显示，近一年来，郑州市商业市场共供应商铺149.2万平方米，销售59.5万平方米，去化压力较大。

      RET睿意德同时表示，住宅市场的限购带来了商业市场的活跃，但是由于市场去化较慢，商业用房存量逐月增加，造成了较大的库存压力。

      而在RET睿意德高级助理董事兼郑州公司副总经理李雪鹏看来，郑州目前所谓的商业地产产品，大多以百货、商业中心为主，同质化现象比较严重，很少有人尝试开发又新又有创意，且超前的产品。

      特征

      老商圈升级，批发市场外迁

      在过去的近半年时间里，如果非要总结郑州市商业地产的主要特征，那么非老商圈升级和批发市场外迁莫属。

      以二七商圈为例，在郑州市政府的强力推动下，二七商圈将升级成为“千亿商圈”，而随着正弘、华润、丹尼斯、新田等知名企业的进驻，正在进行着新一轮的升级与更新，更加注重体验式消费，使吃、喝、玩、乐、购等所有的消费行为，在一定的空间、时间范围内同步进行。

      与老商圈升级改造不同，随着郑州市要求将177个专业批发市场在2015年前搬出郑州四环以内，包括火车站商圈、东建材等在内的多个老商圈和专业市场聚集区，都面临着拆迁改造，重新选址经营的情况。在此背景下，曾经的老商圈被一个个城市综合体项目取代，比如火车站商圈就迎来了多个高端商业项目，而东建材的外迁，则直接成就了永恒•理想公元等城市综合体。

      另外，城市外迁，也造就了大量专业市场的崛起，在政府指定的十大批发市场外迁承接地中，包括华南城、锦艺国际轻纺城、金马凯旋家居CBD、郑州百荣世贸商城等项目都在如火如荼地建设，成为商户和投资者重点关注的对象。

      关注

      社区商业值得期待

      面对层出不穷的城市综合体和大型商贸物流批发市场，不少投资者表示“投资太大，不知道啥时候能见效”，而与此同时，“船小好调头”的社区商铺，则成为不少投资者关注的重点。

      “未来社区商业将发展得更加完善。”在李雪鹏看来，社区商业最大且唯一的优势就是“便利”。他举例说，从他工作的地方金水东路，到国贸360，需要40~60分钟，如果碰上交通“高峰期”那就没准儿了。假如楼下200~500米内有社区商业能解决他的购物需求，那他肯定不会去国贸360的。

      对于社区商铺来说，未来发展前景值得期待：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟，那么商铺价值便潜力巨大。中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长郭增利就曾公开表示，与大中型城市大型商业设施扎堆相比，社区商业以灵活性、个性化、便利服务等特点，将成为我国零售业及商业地产中最有投资潜力的项目之一。

      “社区商业商品和服务在价格上会相对贵一些，但会节省下很多时间。它的便利性是商业中心无法相比的。”李雪鹏表示，未来的商业将会“两条腿走路”，一个是商业中心，一个是社区商业。