饱和，还是非饱和？显然，这不是一个可以简单从数量上判断的问题。事实上，记者在与不少杭州商圈的业内人士探讨时也发现，在他们看来，综合考虑城市化的演变、商业的分布和业态的特性及商业辐射力来说，杭州未来商业综合体的前景充满多种可能性。

      综合体争招商

      有业内人士认为，目前全国多个地方的商业地产呈现井喷状态，但不少已开业的商业综合体经营情况并不理想，如顶着“世界最大购物中心”头衔的东莞新华南MALL生活城，日前被网友曝出“商家撤走，几成空城”的现状，建筑面积超过50万方的青岛宝龙城市广场，其中近8成商铺空置；就在不久前，进入沈阳5年的日本伊势丹百货，通过官方网站发布消息，正式宣布闭店停止经营……

      “商业过剩”这个命题对目前的杭州来说，似乎正在逼近，杭城一家大型百货公司从事招商工作的顾小姐告诉记者，因为住宅配套和人气尚未跟进，目前杭州商业发展显得有些“虚胖”。“商业综合体的竞争，其实就是品牌资源的竞争，目前对商业企业而言，在招商上已经面临非常残酷的竞争：好的品牌不仅存在企业间的竞争，企业内部要开多个综合体，资源抢夺也很厉害。”顾小姐说。

      “在一到两年之内是在营销上的竞争，三到五年间在招商上面可能会有很多残酷的竞争。而不少的商业综合体还将面临消费人口不足的困局。”一位在百货行业工作多年的管理人员告诉记者，即便是在已经日趋发展完善的钱江商圈，目前不少商业综合体日子并不好过。去年年底开业的一家经营欧洲名品的商场，因为销售不佳，目前不少经销商已经撤走。即便是在钱江商圈人气比较旺的万象城中，也是餐饮娱乐商家好过百货商家。“经销商入驻一个新的综合体前，已经开始挑地段、挑商业品牌了，能不能赚钱是他们入驻前首先考量的。”

      需求超越现实

      无可非议，商业地产存在的“泡沫”会导致众多同质化的商业项目在招商和运营方面出现困局。但随着高速城镇化带来的新机遇，不少商业项目空缺的区域正成为商业地产的价值洼地。

      有业内人士认为，商业地产“饱和论”不应只站在本地常住人口的角度考虑，应结合未来10年杭州城市化发展、人口变迁等潜在因素。“谈论的商业地产过剩实际是对城镇化预期的短视。长期来看，商业地产还有很大的发展空间。”

      一个有意思的例子是：上世纪七八十年代，上海商业主要集中于三街一场(南京路、淮海路、四川北路、豫园商场)，呈现带状分布。但在地铁建造后，零售商业布局呈现多中心分散的发展趋势。譬如随着地铁一号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈逐渐发展起来，商业布局开始向圈状发展。以黄浦区为例，“十一五”期间就打造了三大商圈：外滩经典综合消费圈和南京路西藏路综合都市消费圈、豫园历史文脉综合消费圈，此外，还有虹口足球场长峰虹口商城商圈、莘庄地铁总站以27万平方米仲盛摩尔为核心的莘庄商圈、浦东陆家嘴竹园商贸区等，可以说，更多的商业综合体在经过磨合和发展后找到了自己的位置。

      “一个城市要升级，必须要向一个城市群的方向发展，而其中商业地产在这个功能升级中起到核心的作用，也孕育着巨大的增长能量，更决定着城市和区域之间的竞争实力。现在来说饱和或者不饱和，为时过早。”杭州一家商业地产公司负责人唐先生告诉记者。唐先生曾在珠三角地区工作数年，他举例说，当初很多人说珠三角有5个国际化大机场，机场已经过剩了。然而不到10年，广州机场三次改扩建、深圳机场两次改扩建都不够用，“一个新城区的培育，确实需要10至20年的培育期，但目前国内大部分地区的商业配套并不完善，升级换代的商业需求在未来会是急剧增长的需求。”

      仍需经营创新

      “不管经济水平还是城市规模，杭州也应进入商业多中心时代。”业内人士分析，城市规划对一个商业中心的发展有着至关重要的作用，杭州随着城市的扩张、发展，为城市新兴商业中心、商业副中心的形成奠定了坚实的基础。除此之外，他认为从距离、人口密度、交通及物业准备上来看，未来杭州有多个商业中心，更多成熟的商业综合体并不过分。

      在上周六西田城开业当天，家住都市水乡的刘先生带着全家来逛街尝鲜，他告诉记者；“看电影、吃饭、逛超市、买衣服……城北终于有这么丰富的消磨时间的地方了。以前都要赶到市中心才能完成"全套"休闲项目。”从早上10时进入西田城到下午4时多回来，尽管很多项目都经历了漫长的排队，但刘先生一家兴致仍旧很高，“一家三口在里面花了2000多块钱”。

      从刘先生一家的消费经历我们可以看出：杭州的城市发展，正在从以往的单中心向如今多中心发展，其中所蕴含城市化与人口的潜在红利，是这些商业大鳄进驻并获取利润的关键。

      “商业综合体不等同于百货业，同样，目前百货业的竞争激烈也不代表商业综合体过剩。”银泰置地一位从事商业地产开发的工作人员告诉记者，现国内绝大多数商业地产企业最大瓶颈或门槛在于品牌资源，纵观目前国内的商业地产运营企业，除万达等少数几个拥有院线、百货、酒店等一定的自身品牌资源外，大多数的商业地产商都还没有建立起自己的品牌系统。“杭州目前百货业处于相对成熟，竞争激烈的阶段，但商业地产运营还处于探索阶段，如果注重自身运营能力的提升和品牌资源的打造，未来有很多种可能性。”