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专家称部分二三线城市商业地产过度饱和 
http://www.ccrea.com.cn   2011-8-1   商业地产联盟 

 

        “这半年我一直是在出差,找我们做商业策划的项目太多了。”隆塬商业地产策划公司常务副总竟广秀对中国证券报记者说,原本不温不火的商业地产热度不断爬升,如今已经“火”起来了。

        在他的眼中,商业地产中最受追捧的是“城市综合体”项目。通俗地说,就是那些将商业购物、办公、旅店、餐饮、文娱和交通等城市生活要素中的几项进行组合,形成一个多功能、高效率的商业场所。

        如今,二三线的城市对“城市综合体”的兴趣似乎更浓。据中国购物中心产业资讯中心预计,珠海、中山、海口、银川、西宁五个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%。

        该中心研究部部长杨慧介绍,“城市综合体”形态的购物中心占比最高,而且呈上升趋势。

        地方政府对“城市综合体”关注度甚至具体到建筑的高度、体量及外立面,因为这些建筑将成为当地的地标性建筑。清华大学社会学教授孙立平说:“越来越多的地方政府官员成了美学家。”

        在政府看来,商业地产不仅能提高周边土地价值,还能增加就业、改善产业结构、装扮市容市貌,这些当然是普通住宅所不具备的。在近两年各地出让的土地中,商办用地所占比重越来越高。中原地产土地监测系统显示,在上半年15个重点城市土地出让总量中,商办用地占35%,两年前这一比例只有23%。有开发商对中国证券报记者表示,该公司重视商业地产的主要原因是基本拿不到纯居住用地了。

        对一些中小开发商来说,运作一个“城市综合体”的项目需要策划、招商、管理等方面人才,这给竟广秀这样的专业商业地产策划人士带来机会。现在地产界可谓求“商”若渴,美格行商业地产策略中心负责人吕世新说,最近各开发商纷纷设立商业管理公司,在商业地产迅速扩张后,出现策划人才缺口,因此到处挖人。

        有不少商业地产人士对记者表示,由于目前“城市综合体”发展速度过快且经营内容雷同,有许多项目在前期招商时已出现困难。为吸引世界名牌入场,开发商纷纷采取“送装修、免租金”的政策,“赔本赚吆喝”是很多开发商自持型商业地产的生存现状。位于广东东莞的华南MALL5月悄然改变经营策略,将部分地块性质由商办地块变为二类居住地块,这座大型“城市综合体”自开业以来经营状况始终不甚理想。由于项目过多,加之市场空间有限,东莞的多个“城市综合体”如今普遍经营状况不佳。

        据中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示,到2011年底,东莞将拥有购物中心69家,建筑面积350万平方米。一些二线城市对拥有购物中心热度不减。到2011年底,沈阳将拥有购物中心71个,建筑面积超过700万平方米。石家庄将拥有购物中心22家,建筑面积接近230万平方米。贵阳将拥有购物中心43家,建筑面积接近200万平方米。

        国家技术监督局和建设部早就出台过国家标准《城市居住区设计规范》,这一国家标准的最新版本规定,每个可容纳5万人的居住区,应配备的综合食品店、综合百货店、餐饮店、书店、药店等商业服务设施面积为7000平方米。这意味着,东莞将拥有的购物中心可满足2500万人的购物需要,石家庄将拥有的购物中心可以满足1600多万人的购物需要,贵阳将拥有的购物中心可以满足1400多万人的购物需要,而沈阳将拥有的购物中心更可以满足四五千万人的购物需要。

        多家商业地产策划公司向记者表示,对商业地产接近饱和的城市的项目,他们很难接手,这些项目成功的可能性不大。竟广秀认为:“对那些经济不是特别发达的城市来说,虽然目前还没有‘城市综合体’大批倒掉的现象发生,但是经营不善的随处可见,隐患在慢慢积累之中。”

 

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