大陆商业地产考察团于近日在台湾进行了为期8天的考察，该团以中国商业地产联盟秘书长王永平为团长，北京、上海、江苏、广东、湖南等地的开发商、商家和服务机构代表一行随团前往考察。在台期间，考察团一行与台湾业界人士举行了“两岸商业地产合作与展望”研讨会，参观考察了101大楼、新光三越、SOGO、诚品书店、梦时代购物中心、巨蛋购物中心、京华城等岛内知名商业项目。考察团成员企业包括中新集团、红星美凯龙、五合国际、海盟投资公司等。

    一、考察交流剪影

    二、考察报告

        （执笔：考察团成员、东方伟业投资控股集团执行总裁  穆健玮）

    （一）、 总体感受：

    台湾在上世纪70-90年代经济高速增长，近十年经济陷于停滞，随着两岸三通互动，台湾商业渐渐开始重新振作。但其商业总体发达，显著特点是：

    1、 台湾商业发展起步较早，商圈成熟度高，业态发育较全面：区域性购物中心、社区型购物中心、高档百货、时尚百货、大型综超、专业店、专卖店、便利店、特色店，基本满足城市商圈布局和不同层次消费阶层的需求。值得注意的是台湾的自主创意的专卖店、食坊、休闲馆、特色商店、小商品商铺尤具生活时尚和创意活力。

图1：高雄的创意DIY素材专卖店

    2、 台湾商业的发展主体是大型财团：如太平洋建设集团、统一集团、大统集团、新光集团、远东集团等，由于土地私有化，这些财团多是综合商社的产业集团向商业地产的投资渗透，其商业的依托是自有土地及其地上建筑物，物业资产投资主体基本是大型财团，基础比较稳固，加之“财团+银团”式投资模式，BOT等投资组合，以及台湾REITs机制的建立（包括不动产投资信托和不动产资产信托），经营性物业的开发和持有高度社会化专业化，少见烂尾或不良资产，基本是可存续的不动产投资；

图2：远东集团持有的台北“远东百货”

图3：大统集团持有的高雄“大立伊势丹百货店”

    3、 台湾商业的经营模式受日本影响较大：台湾商业多是由专业零售商或运营商与物业持有人实施合作经营，其经营模式、经营方式、商业风格和服务理念受日本影响较大，基本是租赁、联营抽成模式，这一点东亚地区雷同；台湾的商业品牌资源紧跟日本和欧美，国际化程度较高；商业规划和硬件设施较规范严谨，尽管体量规模和部分硬件设施设备已经落后于大陆，但专业管理水平和精细化程度高于大陆，毕竟台湾的行业专业化管理经验和人才积蓄经年，其服务意识和专业素质尤其可嘉。

图4：新光三越商场内举办的生态摄影展

    4、 台湾商业历经二十多年的经济环境变迁，严谨程度高于大陆：台湾地狭，由于两岸长期封闭，日本经济影响衰落，区域人口流动性不高，消费低迷，所以，台湾商业在选址、投资、规划、投产和运营上相当谨慎，按台湾人的话说就是：我们输不起。由于土地私有，政府在土地规划上严格维护私有产权，其置换成本相当高，政府在相关公共配套上审批环节较多，并借助各种民间咨询机构进行反复测量和论证，才可能发放控规，建设周期长，投资风险控制也较严谨，其行政管理的成熟度和市场发育的行业集中度也高于大陆。

图5：与高雄商会会长交流

图6：汉神巨蛋购物广场的经济技术指标

    （二）、 走马观花体验台湾商业

    1、 西门町：台北市最早的商业街，日据时代就起步的商埠，商店的装修极富东洋风味,俨如日本原宿的缩影。沿街布满服饰、鞋店、精品店、唱片行,再加上密集的电影街、卡拉OK等休闲场所，时尚店铺的行为艺术促销，不定期的明星签名会、演唱会亦多选西门町举行。台湾最早的百货远东百货就毗邻西门町街区。

    印象深刻的是阿宗面线馆，凡是台湾人都爱去西门町HI一碗，现金流可想而知，据说是著名导演秦翰林潦倒落魄时开的，一碗面条被做成这样一个超级品牌，让人感叹台湾人打拼生存的不容易，也敬佩他们的创业守业精神。

图7：西门町的阿宗面线吃客如云，要站着吃喔，生意火火

图8：西门町的现代小贩都是90后了，发妆咳人

    2、 京华城购物中心：位于台北市八德路，总楼面面积20.5万平方米，营业面积14万平方米，京华城之建筑物设计共有十九层，包括地上十二层楼及地下七层，整座中心规划有七个主要顾客出入口、四个停车场出入口，外围环绕1万多平方米的户外广场；结合全球最大球体结构的商场设计，设计了高达十五层之挑高镂空的“大峡谷”景观，顾客置身楼层中眺望大峡谷，更能感受雄伟壮阔的建筑之美。

    京华城由于早期定位时体量偏大，目前靠商圈消费尚难以达到预期营业绩效目标，如何依靠特色主题形成旅游目的地消费，可能是其突出困境的路径。

图9：京华城的“大峡谷”有点冷清

    3、 新光三越百货、华纳威秀影城：信义计划区是以新光三越百货与华纳威秀影城为主的购物消费商圈，且由于这两栋商场外型设计独特，而形成和台北其他区域截然不同的气氛和购物空间，当漫步其中时，感受到非常成熟的现代商业社区布局、人性化空间营造和购物舒适度。由于新光三越百货独特的商业空间设计和超强的集客力，反过来使信义计划区凸显了真正成熟意义上的城市中心作用。

    新光三越百货建筑外观颇富现代感，反拱型的屋顶为主体造型，分为十一层，包含地下五层和地上六层，平面动线和垂直动线尤为精心多样，而一楼骑楼则以活泼色彩为主，和谐配搭，统一管理店招布局，不但美化人行步道，同时营造出高档休闲的时尚气氛。

图10：新光三越的楼体动线连接极为顺畅，外部空间营造和谐宜人

图11：新光三越步梯一侧人性化的专业装饰墙

图12：威秀影城商业街的楼体钢结构设计

图13：从新光三越看台北101大楼，商场也要借景

    4、 太平洋崇光百货：台湾一家连锁百货公司，为台湾最早的日系百货公司之一，现在归属远东集团旗下事业。该店与国内时尚百货店一样，满足了城市中产阶级较为集中的百货商品消费需求。目前在台湾的台北市、中坜市、新竹市、高雄市设有7间分店，在中国大陆的上海、成都、重庆、大连和北京开设有9家分店。

图14：太平洋SOGO入口的音乐偶人报时墙

    5、 台北101大楼：由台湾十二家银行及产业界共同出资兴建，由著名建筑师李祖原负责设计及监造，楼高约有508米、造价达580亿元台币，不仅是台北金融大楼同时也是多功能的购物中心，不仅是台北的地标更是台湾引以为傲的建筑奇观；台北101大楼地上101层、地下5层，大楼B2至B4为停车场，B1至4楼共有5层楼的购物中心。

图15：台北101购物中心的中厅

    6、 诚品书店：诚品书店信义旗舰店是一个满足现代人诸多喜好的大型游逛空间。书店从地下二层到地上六层的两万多平米，设计感和文化气质浓厚，店内一楼是fashion、living、shopping店中店。二楼到五楼，把居家设计、生活时尚创意用品、文化用品、诚品书局等奇妙的融合在一起。六楼更是设置了家庭式的阅读空间、高级讲课堂和推理悬疑书区，设计有悬起的大幅镜子，游走书海间，忽一抬头，看见镜中的自己以及被复制得层叠如幻境的周围景物，会产生疑是身在故事中的幻觉，非常贴合悬疑书的氛围。诚品书店以其是个书店，不如说是个高档的生活创意百货店，把精神需求的图书和居家时尚消费融合为一体，是大陆业者最值得去台湾学习的现教课堂。

图16：诚品书店信义店的六楼图书阅览室

图17：诚品书店的生活时尚楼层

图18：诚品书店的图书展卖楼层

    7、 高雄梦时代购物中心：梦时代购物中心（Dream Mall）位于高雄市，是目前台湾最大的购物中心，占地总面积达5万平方米，建筑体总楼面面积更高达40万平方米，其中商场面积占25.74万平方米。由于座落高雄港边，因而拥有独特的港湾景观，建筑体北侧亦有统一集团资助兴建的造景道路“时代大道”。内部空间共有12楼层，地下两楼、地上10楼，共分为两大建筑体——鱼形体及主体，以及自两大建筑体间穿越，塑造纽约第五大道氛围的宽敞内街。商场以水、花卉、自然、宇宙为四大主题规划，让各楼层展现独特的卖场空间魅力，四大主题共同为梦时代打造出购物、休闲、娱乐、艺文、餐饮的生活空间。

图19：高雄梦时代购物中心

图20：高雄梦时代购物中心的都市市集

图21：梦时代购物广场的导购服务终端

    统一阪急百货（英语：Hankyu Department Stores）担当了梦时代广场百货主力店的作用，统一阪急百货为统一集团出资，与日本关西阪急百货店合作运营，定位为女性主题百货，日系品牌较多。从B1到5楼，营业面积约3万平方米。

    位于顶楼的Hello Kitty摩天轮直径50米，包含建筑体在内的总标高为102.5米，仍为台湾最高的摩天轮。共有36个车厢（含2个残障人士专属车厢），并以6种主题色彩以及日本三丽鸥（Sanrio）公司授权的卡通人物装饰，夜间与鱼形建筑体配合LED灯光照明，绕行一周约耗时15分钟。摩天轮并取名为“高雄之眼”（Kaohsiung Eye），同时将此一名称予以注册。“高雄之眼”不仅成为高雄新地标，更是全台湾唯一可欣赏到海景的摩天轮，并与台北美丽华百乐园摩天轮形成南、北双摩之争。

图22：梦时代购物中心的主力百货“统一贩急百货店”

图23：以优质钢结构为支撑的“高雄之眼”，位于梦时代购物中心建筑主体的顶层

图24：位于台北美丽华百乐园的“摩天轮”

    8、 汉神巨蛋购物广场：为高雄巨蛋体育场的附属商业设施，在整体的建筑规划上较为现代和高档，是以舒适性、自然调和健康、环保等三大绿色建筑设计理念，不论在建材与空间设计上，力求以生态、节能、减碳、健康为指标，包含采用钢骨构造CO2减量、隔热玻璃等，以及拥有高标准的冲水系统，和绿色环保认证的天花板与隔间，并于建筑周围栽植大量的树木，营造一个低污染的购物空间。汉神巨蛋购物广场以国际精致品牌购物区、高级餐厅以及汉来大饭店国际宴会厅组合而成，含地上8层及地下1层，为汉神百货左营分馆，营运面积为汉神百货的1.7倍，引进了一些南部独家的店，甚至有些店是全台独家的。为了突显形象特别与国际知名公仔品牌Toy2r合作，打造一对汉神巨蛋公仔布鲁熊（Blue HS Bear）与格林熊（Green HS Bear）。

图25：汉神巨蛋的巨幅外招商业广告

图26：汉神巨蛋的室内空间营造

    汉神巨蛋购物广场引进的高档品牌包括Gucci、Always、OVVIO、LACOSTE童装、comme ca ism collect、SHOCK ABSORBER、Zucchi、有记茶、多栗北海道烧果子、JILL STUART 化妆品、GIORGIO ARMANI(化妆品)、NARS、Aesop、I-PRIMO、ASTRIUM、Cynthia Rowley、rosebullet、Shelter Q、AvidivA、VABENE、Baby phat、DDP、8020、Paul frank、archives2%、胜博殿、COCO壹番屋、小意大利、横浜龙、une nana cool、Paris Hilton(服饰)、Eastpak、NuBra、yume、Fairly、TAKEO KIKUCHI、GIORDANO Concepts、levis foot wear、SPEEDO等。

图27：汉神巨蛋的专柜

    9、 新堀江商圈：位于高雄市新兴区，原本依附于大统商圈，在大统百货火灾外围商圈没落后，高雄小商品商铺逐渐向新堀江商业街区聚集。近年来新堀江已发展成为南台湾最大最著名的舶来品销售地，新堀江与巴黎、米兰、香港、东京展现零时差的同步流行，各种创意商铺已成为南台湾年轻新潮、休闲、等的流行购物天堂。由于年轻业者的成长，这里还是全台湾有名的网购体验场，网络销售营业量逐年攀升。

图28：繁华的高雄新堀江夜市

图29：精致的文具专卖店

图30：管理井然有序的时尚小商品城商铺