3月25日，中国商业地产行业发展论坛2011年会在青岛如期举行。凤凰网房产在本届论坛现场独家对话了中国商业地产联盟秘书长王永平。以下是对话内容:

      凤凰网房产:秘书长您好，首先祝贺咱们这次年会办的很成功，您认为这里面的成功得益于哪些方面的因素？

      商业地产受到了前所未有的关注

      王永平:我想一个方面更大的因素，还是商业地产这个行业，目前受到了前所未有的关注，这种关注度应该说是最高的。可以这么说，十年前，像万科这样一批最早的公司做商业地产的时候，十年前人们还都在问，什么是商业地产？很多人对商业地产这个概念，这个名词都没有太多了解。五年前，人们就开始问，谁在做商业地产？那个时候商业地产的概念名词已经普及了，但是做的公司还不是那么多，这个行业还并是这么受关注。而五年前的今年，人们在问的是谁还没有做商业地产？几乎所有我们说到的那些大的地产公司，都是涉足商业地产，或者把商业地产当成它的战略业务。

      从央企来看，像中粮、华润、保利、中信都在做商业地产，社会这种企业像海尔也在做地产；海尔地产提出纯住宅不做也是要带着商业，包括它提出第九代商业，带着文化商业的概念在做；像山西的首富兴海集团，它是做钢铁起家的，也在做儿童主题的商业，在北京有儿童世界；哇哈哈是一个做饮料的企业，现在也提出要在三四线城市做100个购物中心。另外这些零售企业，像红星美凯龙、苏宁、乐购，包括今天讲到的沃尔玛都开始自己买地盖商务物业，包括俏江南，这是一部分。

      更多的还有社会的一些住宅企业开始转型，这里面最具代表性和影响力的就是万科的转型，因为万科第一是中国最大住宅公司，第二个它的日子仍然很好过，去年销售超过1千亿，第三王石曾经在2004年的博鳌房地产论坛上，跟当时的富力地产的老总李思廉有过一场争论，就是中国的房地产企业该不该做商业地产。而当时王石认为，中国在十年内做商业地产都不具备条件，当时李思廉提的意见是反对的，可以看到王石很坚定的讲不做商业地产，可以去年万科已经悄然的开始涉足商业地产。而且明确提出，商业地产要做到20的比例，在整个公司的收入里面的资产比例要占到20，那么就可以看到，这个行业的关注度跟过去是不一样的。

      另外一个就是转型的自然现象，从背景来看，我觉得一个是跟整个国民经济的快速发展，我们经济发展以后，中产阶级阶层都在崛起，我们的购买力在增强，消费在扩大，中国已经位列世界第二位。消费的增加当然会有商业的需求，拉动商业以后会对商业地产就会有需求。

      还有一个很重要的部分，就是城市化进程的加快，一个是城市的消费群体升级换代，他们需要新型换代，一边是农村的农民开始转型成为居民，有很多消费习惯和消费需求的变化，城市化进程中中国又处在快速的发展，我们有46的进程，还有很长的路要走，每年一个百分点以上的增长，就会拉动很多需求。

      还有一个背景就是国家政策上的原因，宏观调控住宅地产实现之后，造成很多企业开始转型，这种转型也可以讲有被动的成份，或者有盲动的成份，或者也有一份是主动的成份，政策的影响也应该是比较明确的。毕竟宏观调控对住宅的销售是有限制的，而对商业的销售是没有限制的，包括一些信贷方面的限制，也没有特别明显。

      当然社会上的一些游资有会涌向商业地产，购买一些小型的物业，这就让开发商看到了一个新的希望。我觉得这是产业受关注的一个原因，有宏观的层面，有政策的层面，由不同企业转型构成了社会对这个行业的关注，这次会议来了六七百人，我相信跟这个大的背景有关系，另外跟我们年会本身也形成了品牌效应。

      商业地产产业链大整合

      我们从2004年开始做，现在已经做到第八届了，我们这个会议的特点就是，我们把整个产业链都做上来了，第一个把政府请来了。我们这次邀请了15个城市的区长和市长来，这就是给他们提供了招商引资的平台，政府过去找商业地产项目，找开发商很容易，但招来以后谁来运营，开发商把地拿走了以后，做成什么样的物业，是不是当做一般的小铺卖掉了，这个政府也很关注。

      过去售后的一些公司很受追捧，可能在去年的综合地块的招标里面，现在这样的公司已经开始受到排斥，在中国排名倒数第一，这可以看到大家希望，商业项目能够增加更多的附加值。如果都是一些小公司进来，地块尽管很高，楼盖的很漂亮，但它对整个区域的经济的拉动行不够，所以他们宁可欢迎像宝马这样的公司去拍地，因为宝马来已经会承诺把研发中心，会把什么样的东西方在那里去，所以这是一个好处，政策关注这一块。

      第二个我们请了150个以上的商家过来，很多开发商要招商的时候，能够更直接的面对商户。另外商户当然也希望能够选择优质的物业去入住，我们请来全球顶尖的服务机构设计公司来介绍大家的经验，包括金融机构也包括保险企业，比如政策上来讲，现在保险公司可以允许投资商业不动产。从理论上来讲，国家政策每年有4500亿的资金可以进入商业地产，很多公司也在关心，是不是很多人可以随便买物业，盖很多物业都能卖出去，我们通过不同的公司回答大家关注的问题。

      分论坛的话题我们设置里两大板块，一个叫商业运行篇，主题就叫“得商业者得天下”，这句话有两层含义:一在未来的开发企业里面，如果不做商业，做不好商业，就不是一个在市场上很有影响力的住宅公司，房地产公司；第二层含义就是作为一个商业地产开发公司，核心是要把运营做好，把运营做好才能得天下，这就首先强度了商业地产的价值不在于物业本身，或者主要不要物业本身而在运营。

      卖住宅我们卖的是一个物业，而商业的一栋楼卖出去卖的是生意，这是区别，卖的人流和现金流。像可口可乐公司曾经讲，如果整个公司被烧毁的话，一场大火焚毁，第二天所有的银行会把钱借给你，一个月以后可能把公司大楼盖起来。我们的小商品市场同样可以做到这样，我们的万通市场也可以做到这样，一夜之间毁掉了，所有的银行都会给你支持，为什么？就因为你的生意在，做旺了。我们强调的商业运营的价值，这也是提醒开发商我们不要背离这样的宗旨，做物业的时候不要做成一般性住宅一样，我们把楼盖的漂亮卖掉了，可是不好经营然后生意不好。

      解决商业地产融资渠道问题

      第二个是讲资本，叫商业地产资本论，我们觉得商业地产要发展，一定解决融资渠道的问题，国外的商业地产做好都是用很多保险资金、退休资金来做，而不是用银行贷款，这些资金的特点是什么呢，给你时间可以用到10年20年，很长时候借你，回报要求也很低，资本成本也很低。但唯一要求就是你要稳定，你的经营不要有风险，资产完整比较容易退出资本市场，这一个现在中国还没有解决，我们呼吁要来做这样的事情。目前这种基金这些东西做不到，退休金还不能投，我们能不能鼓励民间的资本结合起来，整体购买这些物业，而不是个人去购买这些散户，这是我们要讲了两大话题。

      里面还涉及城市综合体的问题，很多企业都在搞综合体开发，很多政府招商引资也高再综合体开发，是不是一搞综合体就能成功呢？综合体是不是变成简单的顶礼膜拜的东西呢？我想答案肯定不是那么简单，我们今天正在讨论的里面讲，一个综合体成功要具备什么样的要素，这次会谈会受到关注，第一个是行业大背景，第二个是会议紧紧抓住了很多热点话题，包括主题要大话转型，我们把转型当中一个特别重要的话题来讲，这里面我们要讲到转型之热，转型之祸，遇到什么问题转型，知道怎么能够转型成功。

      凤凰网房产:我想成功可能不光是得益于行业、产业，和咱们联盟的影响和您个人的魅力有一定的关系，一直看到你到大家面前让他们交税、对接，不是过来就是简单的组织论坛那种。能不能透露一下，接下来我们论坛的发展方向，包括一些什么样的模式，会有怎么样的操作？

      王永平:这个问题问的很好，我们这个会议今年是第八届，前几届我们都叫中国商业地产商业年会，说为年会是基本上一年举行一次，今年开始我们把会议名称更名“中国商业地产行业发展论坛”，我们就想把它做成博鳌一样，将来做成一个论坛品牌，要做子论坛。把全国的论坛都在统一在这个论坛名称之下，我们将来可能会用“商业地产行业发展论坛”，比如走进重庆，走进广州，我们做一些系列的分论坛，配合一些城市，配合一些项目来做一些活动，这是一个想法。

      另外一个明年的会议，我们会强调更多的商务交易色彩，很多人也可以看到，我跟他们做了很多的交流，明年我们会让很多注册的用户，提前把信息交给对方进行配对，在网络上相互的约好，在某个时间、地点，哪天谁跟谁要见面，我们提供专业的洽谈空间，让他们的交流更有效率，更为便捷。