中原地产华北区域董事、总经理李文杰近期接受地产中国网专访时表示：“与住宅相比较，2009年-2010年的商业地产基本处于停滞发展状态，使得在货币超发、没有限购抑制的市场环境下，商业地产的发展潜力凸显”，“目前来看，中国的商业地产依然处于上升的过程之中，商业地产的泡沫在部分区域的确也已经存在，但相比住宅依然在可控范围内”。

        过度“繁殖”不科学

        地产中国网：本轮楼市调控之后，您认为中国的商业地产会否开始主导中国房地产市场？商业地产会否成熟起来？

        李文杰：房地产开发总体上可以分为三个阶段：首先为住宅开发，其次是商业开发，最后为地产服务业。显然，中国地产业目前已进入第二阶段，住宅开发的暴利色彩正在逐渐褪去。特别是在限购等楼市调控的一系列政策措施下，使小部分自住者也开始关注商住类项目，而该部分的成交相比限购前也有所上涨。

        目前来看，中国的商业地产依然处于一个上升过程中，与住宅相比较，2009年-2010年的商业地产基本处于停滞发展状态，使得在货币超发、没有限购抑制的市场环境下，商业地产保存着一定的发展潜力。

        当各家知名房企高调宣布进军商业地产之时，地方政府也加大了商办用地的供地力度。2011 年上半年，15 个重点城市的商办用地成交面积1139 公顷，与去年同期相比增加14%，而同期住宅用地成交面积同比下降29%。值得注意的是，15 个重点城市2009 年的商办用地占商品房用地供应的比例为19%、2010 年该比例则升至21%、而到2011 年上半年，该比例仍保持升势至25%。其中，2010 年和2011 年上半年，6个发达城市商办用地面积占商品房用地供应的比例均保持在35%左右。

        地产中国网：那么，您又如何看待2010年楼市调控后，大批房企开始转型商业地产而兴起的本次商业地产热潮呢？

        李文杰：2010年以来住宅市场受到严厉调控，2011年春节后再次遭遇限购措施，对一线城市住宅市场产生的影响最大。在全国333个地级市及以上城市的房地产销售面积占比中，一线城市的占比已经从2005年的15.7%跌至2011年上半年的4.6%；而相反的是，三线城市的占比则从2005年50.8%涨到了65.2%，且这一上涨趋势还在加强。

        可见，最严厉版的限购及限贷政策让一线城市的住宅地产迅速降温，在可预见的发展前景内，未来也将非常惨淡。在这种情况下，投资方和房产企业不得不寻求包括商业地产在内的其它投资渠道，使得商业地产回报率一度节节攀高。

        由于此前相当长的时间里，我国很多城市欠缺适合的城市综合体，而长期单一发展住宅，使得商业地块自2010年以来迅速“繁殖”，而过度建设则是不科学的。

        “洗牌说”为时过早

        地产中国网：而目前融资渠道紧缩，商业地产又是吸金黑洞，密集转型会否进一步加剧房企的资金危险？有专家称泡沫已形成，很快将迎来洗牌期，您怎么判断？

        李文杰：目前，信贷虽然收紧，但货币超发的基础依然存在。此外，房企的主动转型或被迫转型商业地产的情况都有，但这种转向并不剧烈。商业地产的泡沫在部分区域的确也已经存在，但相比住宅依然在可控范围内。

        目前，商业地产与住宅相比依然处于低谷，短期内看，中国的商业地产需求依然比较大。而本轮商业地产热是在实际利率仍为负值的情况下进行的，或有可能持续。如果现在就说“商业地产洗牌”，我觉得为时过早。

        地产中国网：但上月25日，美媒称全球最大私募股权公司黑石集团同意将其所持有的上海Channel one购物中心95%的股权以14.6亿元价格，售让给香港新世界发展有限公司。有分析人士认为此举是看空中国商业地产未来走势，您怎么看？

        李文杰：我认为，黑石集团卖掉上海商业物业并非抛售。黑石从2008年持有该商业物业，直到近期售出，从单纯的出售的价格上看，该笔交易的回报率就达到了46%，且从其中的人民币资产升值和出租等收益上看，该笔投资盈利非常高。现在，市场更要关注海外资金和热钱加速进入中国房地产市场的之前为何“唱跌”。

        根据国家统计局数据显示，今年前8月，外商直接投资我国房地产的资金同比上涨幅度达到了71.5%，是所有资金来源上涨幅最高的类别，且这部分资金的主要投资类型为商业地产。这说明，外资对中国房地产市场，尤其在商业地产领域并未完全看空。此外，受人民币升值等因素导致的热钱依旧在加速入场（商业地产）。

        另附：中原地产对商业写字楼趋势简析

        中原预测：未来写字楼回报率分化明显 价格仍将上行

        根据中原领先指数甲级写字楼租金指数显示，2011年上半年，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州甲级写字楼租金的累计涨幅分别为17%、2%、11%、19%、3%、4%，租金呈现全面上涨态势。其中，2011年上半年的租金涨幅分别与2010年上半年及2010年下半年相比，北京、广州、深圳三市租金领涨六大城市，而上海、杭州租金涨幅逐步收窄。

        在 “北、上、广、深” 四大城市中，2011年上半年的写字楼销售市场表现明显优于同期住宅市场。统计显示，2011年上半年，四大城市一、二手写字楼销售面积约为360万平方米，同比去年增加13%；而2011年上半年，四大城市一、二手住宅的销售面积同比减少13%，为3353万平方米，与2010年下半年相比下降了28%。

        此外，四大城市是中国写字楼市场最为发达的地区，随着可供写字楼开发土地的逐步减少，市场上可供销售的一手写字楼也将越来越少，因此二手写字楼的成交将日趋活跃，所占比例将稳步提高。2011年上半年，从一、二手写字楼成交所占比重来看，四大城市二手写字楼成交面积为106万平方米，占全部写字楼成交的比例已从2010年的21%上升到了29%，写字楼投资气氛逐步增强，成交量稳中有升。

        在价格上，2011年上半年，深圳、广州、成都、杭州的样本甲级写字楼均价分别为每平米50161元、25715元、15819元和37339元，半年累积涨幅分别达到了24%、18%、7%、8%。 其中深圳的中心西区商圈、广州的天河北商圈、成都的人民南路商圈、杭州的黄龙商圈分别为各自城市价格上涨最为显著的区域，涨幅分别达到27%、31%、7%、16%。

        中原预测该领域未来走势为回报率分化明显 价格仍将上行。随着越来越多的投资者关注商业地产市场，上半年写字楼价格出现了明显上涨，中原认为，下半年主要城市的商业成交量将继续上升，价格将继续保持上涨趋势。