第一，宏观调控带来房地产格局的深刻变化。大家可能注意到，从2010年起，国家密集的出台了一系列的房地产宏观调控政策，从去年1月份到今年的1月份，基本上每个月都有新的政策出台。过去其实做房地产的人对调控并不陌生，我们过去讲房地产10年9条，从2003年起就不断出现房地产的政策，绿色的政策是伴随着各种各样的调控政策，中国房地产景气指数的变化，到2009年一季度的时候基本上跌到了整个的谷底，国家出台了很多的政策，很快又经历了2009年下半年到2010年上半年房地产的疯狂。所以说过去的调控，我们把它总结为一种运动式的调控，经常像搞政治运动一样，调的也不彻底，往往各种调控都叫投鼠忌器，因为房地产对国民经济的拉动作用和它的关联度确实非常大。大家可以回顾，每次有金融危机发生的时候，一次是1997、1998年的亚洲金融风暴，那个时候当时朱镕基当政的时候，为了保八，首先想到的是取消福利分房，把房地产推向市场，通过房地产的发展带动了各行各业。10年一个轮回，到2008年世界金融危机再次袭来的时候，虽然从名义上并没有把十大支柱产业给了房地产，当时国家扶持的十大行业居然没有房地产，但是国家出台的各项政策里面针对房地产的其实是远远超过那十大产业，因为当时国务院各方面来征求意见的时候，我们也了解到争论很大，对要不要把房地产放进去，最后是把物流业列进去了，但是那个时候降低放贷利率，打7折，取消一些房地产交易的税费，马上带来了房地产的超速发展，因为房地产影响的上下游行业太多了。但是2010年的这一次调控就由原来运动式的调控变成常态化的调控，这个手段非常密集，而且组合拳，同时各种行政手段出台的特别多，从限购、限售、限价、限贷，甚至到后来连按揭的贷款都有限，所以总结起来大概有五限。在这样的情况下，房地产必然会发生格局上的根本变化，主要有这么几个方面。首先是住房供应结构发生了根本的变化，第一是保障房供应比例大幅度提升，第二是商品房向高端集聚，第三商业地产成为投资的新宠儿。保障房的比例提升，这个大家都非常清楚，其实我们国家在98年房改的时候，并没有说我们国家就没有保障房，其实当时提出的住房改革的目标，就是通过调整住房结构重点发展经济适用房，当时叫安居工程，加快解决城镇住房困难居民的住房问题，但是在实践中因为这一块地方政府的利益驱动也好，各方面，实际上这一块做的不是特别好。在2000年的时候曾经经济适用房的销售面积，达到了整个普通住宅销售面积的23%，全国大概有3760万平方米，但是到了2009年这个数据在全国的普通商品房销售面积大部分成长的情况下，经济适用房的销售面积反而下降了，所以这个比例从原来的23%降到了4%，同时经济适用房存在着很多的问题。所以说这一轮的改革调控，一个很重要的措施就是国家把保障房的建设提上了前所未有的高度，2010年密集出台了大量的政策来支持保障房，继2010年提出了590万套的保障房目标，今年又提出了未来五年3600万套保障房的建设目标，其中2011、2012年各供应1000万套。去年全国所有的商品住宅的供应面积，商品房的整个供应面积是10亿多平米，其中住宅大概7亿多平米，整个的套数大概就是700万套左右，也就是说6万多个开发商辛辛苦苦干一年，整个干出来的商品房住宅也就700万套左右，但是我们今年一年开工的保障房1000万套，而且目前已经完成了98%。等到这些商品住宅在明年、后年陆续上市，去年580万套，今年陆续已经有些上市了，必然会对普通商品住宅产生极大的冲击。在这种压力面前，绝大多数的开发商都意识到了这个问题，商品住宅的低端市场逐步要被保障房所取代，高端豪宅现在成为市场的主流产品，做高端的人越来越多，特别一线城市的商品房市场越来越高端化。大家可以看红色这条线是高端的，绿色是平均住宅的投资增长率，从09年之后，高端住宅的增长率明显的加速，超过了普通住宅的投资增速，特别是现在遇到限购，比方说上海每一个户籍居民只能限购一套的情况，我可能选择买200万一套，现在可以买大房子了，我就买个1000万的大房子，这也是很重要的原因，另外保障房都是小户型、都是中低端的，将来一定会蚕食这个市场。现在上海正在逐步提高保障房的准入门槛，美其名曰叫做扩大保障房的覆盖范围，实际上原来的标准定的，该买保障房的人买不起，买得起的要提高标准，上海从月收入的2300提高到2900，将来还要提，等到这个标准提到5000块钱的时候，有一天可能这一部分人本来就应该在商品房市场去解决他的住房问题的，一定会带来冲击。所以说在这种情况下，大家要么往高端走，另外就是商业地产成为大家关注的重点。所以2010年开始商业地产就非常热闹，连我们以前房地产企业的带头大哥万科，原来一直在讲它是专业的住宅开发企业，除了小区里必须要求配套的商业的时候它不做了，万科现在也在大规模的做商业地产的开发，所以说现在也非常的热闹。前几天我跟国内的连锁商业地产企业的董事长在一起，他就讲到了这种趋势，以前到各地谈，地方政府非常欢迎，往往他拿到的商业地产的价格是住宅价格的楼板地价的大概30%—40%就可以拿得下来，特别是在三、四线城市，但是现在竞争越来越激烈，往往他谈的很久的一个项目，到最后挂牌的时候来了很多的竞争者，所以现在他拿地，他说一线城市基本上没优惠了，在二、三线城市、三、四线城市，他的商业地产价格也到了周边住宅价格的70%、80%，而商业地产变现又比较困难的情况下，他靠商业地产卖出一部分的可售部分，快速回笼资金这样的商业模式也面临着一些挑战。商业地产投资的增幅也非常快，2010年增长了三成以上，在这样的一种情况下，房地产企业也相应的需要进行一些变革，首先是在投资区域逐渐向调控的重点城市，一些还没有限购，或者是既使有限购，但是相对来说是比较宽松的城市发展，从原来的一线城市，逐渐向三、四线中西部地区去转移，这是一个趋势。
第二个就是产品结构发生变化，商业地产因为不受限购政策的影响，现在越来越多的人去，还有一些开发商逐步也开始关注保障房的领域，现在在有些城市，一些保障房的项目也变得非常强手，也要有一些关系才能拿到，当然保障房也有两极化，有些项目没人盖，有些项目抢着盖，特别是棚户区改造，一些经济适用房，限价房这些，想干的开发商还是很多的。第二个就是房地产企业的资金来源需要逐步开始进行一些调整。一方面是房地产开发贷款逐渐收紧，我想每一个开发商感受都非常强烈，房地产今年甚至明年也不会太宽松，银行的房地产开发贷款现在收的非常紧，有些银行全年的贷款增幅，银监会给的指标就是零，要有一笔旧的贷款还回来，才能有一笔贷款放出去，银行在这种情况下肯定是保它前期已经放过款的一些重点客户，而且在这种情况下，开发商原来有钱，本来就倾向于尽早还掉，等到需要的时候再借，大家都意识到，一旦还回去不能再借出来，所以开发商能不还的就尽量先别还，能晚点还就晚点还，所以现在还回来的贷款非常紧张，所以新项目越来越紧。另外，房地产销售明显下降，原先的金九银十都不行了，前两天降价促销有一些企业有点气色，前两天上海两个开发商，中海和龙湖的售楼部被砸了，因为讲价，而且政府也叫停了搜房网的团购，所以现在降价促销回笼现金都遇到了一些困难，所以销售在下降。很多人寄予希望在信托，前几年特别是从去年开始，信托应该说在国内的融资渠道里面异军突起，发展很快，整个去年一年房地产信托总量超过了2000多亿，今年上半年到现在为止也达到了2000亿，但是现在这个渠道也被监管部门盯上，也出现了限制政策。在这种情况下一些创新的，原来不被人关注的渠道受到了一些人的关注，包括房地产的私募基金，现在大家也很关心，未来特别是在商业地产领域大家都很关心的REITS，大家都在积极的探索REITS。所以对于房地产开发商来说，除了传统的融资渠道以外，增加一些新的渠道也是必须的一个办法。
在这种情况下房地产企业，特别是中小的房地产企业生存压力急剧增大。近两年人民币房地产基金受到了大家普遍的关注，首先是房地产市场对这个基金的需求在急剧上升，来自两方面，销售下降，预售款监管导致可用销售款下降催生需求。大家可以看，今年以来房地产销售额下降的趋势非常明显，银行贷款收紧，信托，还有证券市场的融资，包括银行理财产品，基本上都停掉了，下降的非常厉害。另外一方面是这个市场的投资人对房地产基金的需求也很强烈，一个原因是现在比较强烈的通胀预期催生了投资理财的需求，原来很多人把钱放在银行，由于通胀已经连续几个月超过了6%，在这种情况下大家对于保值增值的需求非常强烈。另外一方面，原来很大一部分直接买房来投资的，又因为限购令，因为对宏观调控这些未来房地产市场前景的不明朗，所以这部分投资渠道被卡住了很多，另外一些房地产类的一些理财产品，特别是受银监会监管的信托、人民币理财也都受到了控制，所以这种情况下，大家对这种私募的房地产基金认购的热情还是很高的。根据戴德梁行发布的一个报告，从2010年年初到2011年的1月份这一年时间，大概人民币的基金规模从100亿增长到了500亿，当然总体说这个份额还是非常小的，基本上不是一个主流的资金渠道，还在成长过程中，将来还有比较大的发展机会。另外各方面的参与主体也都在纷纷进入这个市场，首先原来外资背景的一些基金，像黑石、普凯、凯雷纷纷开始发起设立人民币房地产基金。另外中国国内的一些大型房地产开发商，开始自己或者跟一些金融机构合作，设立或者正在筹备设立人民币的房地产基金，包括中海、华润、金地、绿城这些都在摄入这个领域。
在面对这么一个蓬勃发展的市场情况下，我们作为业内人士也清醒地认识到现在房地产投资在加大，在这种情况下我们今年提出来不做特别高回报、特别高利息的基金投资，我们今年基本上对投资的回报目标要求都在20%以内来控制，反倒是希望项目的质量能够更好。所以说我们在项目选择，在风险控制措施还有后续监管上，今年都更谨慎。
第三，我们怎么来看现在的房地产投资和我们重点专注于哪些领域。首先我们今年在保障房领域，我们从2010年的4月份开始就关注这个领域，因为这一块确实短期内大量的保障房建设，确实造成资金的极大的需求，所以说有需求的地方可能就有商机。所以说我们现在对保障房非常关注，从去年下半年起，我们开始向国务院、向发改委申报建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，目前报给国家发改委在进行方案的审批，基金一期拟募集规模达人民币100亿元以上，未来将根据拟投资项目的增加逐步扩大基金规模。商业地产这一块的投资增速非常快，当然现在也面临着过热，我们也意识到了，但是经过精心的选择，在这个领域的投资机会还是大于挑战的，从去年起我们就已经尝试性的发起设立两支商业类的地产基金，目前我们也在国内很多地方储备一些商业地产的项目，基本上未来这个领域也是我们重点关注的一个领域。另外我们还关注一个领域就是养老地产，因为这一块提的人特别多，这一块未来一定是一个很大的市场空间。随着我们老龄社会的逐渐到来，目前的一些富裕人士也好，或者是高端人群也好，目前年龄大概50、60岁，逐渐进入了要考虑他的退休生活的情况的话，这一块的市场空间非常大，所以我们跟一些专业的合作伙伴正在筹组一些关于养老地产方面的一些投资基金。
第四个领域我们关注的是工业地产。随着我们国家现在提出的调结构，稳增长，转变经济增长方式，现在我们国家的工业地产正经历着一个变化的时期。沿海发达地区正面临着以传统的制造业，要把它转移出去，很多城市提出退二进三，从第二产业适当退出来一些，发展第三产业现代服务业，因为也没办法，现在沿海地区的城市劳动力成本非常高，土地成本非常高，另外用电也非常紧张，造成制造业的比较优势逐渐丧失，有些就干脆搬到国外去，还有向沿海中西部地区转移。转移之后的这些工业用地怎么去利用它、盘活它，所以这一块全部都做成住宅这不现实，未来的就业、税收怎么办，所以现在大量的工业地产面临着怎么去提升它，这中间有大量的投资机会。最近我们跟苏州银行进行合作做一个基金，这个基金正在批准，马上就要发行，专门做苏州市全境内的城乡一体化发展的这么一个基金，就是怎么把农村农民的宅基地，农村的集体建设用地怎么通过集约化的经营让它土地的利用效率更高，然后把多余出来的农村用地怎么把它推向土地市场，因为这样的东西我们觉得前景是非常好的。所以说我们第一个在苏州做了这样一个尝试，下一步我们会在一些其他的城市重点去推进这样的业务。所以回顾过来，我们关注的这些领域你可以看到，很多时候并不是说一般的房地产开发商关注的住宅，我们都是跟国家的政策相对来说能够顺势而为，在顺势而为的过程中去挖掘商机，发展商机，这是我们在房地产投资领域。很多房地产企业家跟我们探讨，现在房地产很难做，都不知道做什么了，我是不是要改行，我说你们还不算最惨的，今年我们接到的很多房地产项目来找我们融资的，都是以前没有做过房地产，从制造业转型来房地产，他来找我们融资，这是他的第一个项目。所以对大家来说在这样一个困难的时期，怎么样选择你下一步投资的重点领域，这是我们的一些看法给到大家一起分享. |
