据商务部最新统计显示，中国商业营业用房投资增长迅猛。就在商业地产升温的同时，一些问题也逐渐凸显出来：诸如投资失控、经营不善等，更有专家预计今年会出现很多商业地产烂尾楼。在这种背景下，商务部将于今年7月派出调研组分赴全国各地，对全国商业设施建设情况进行专项调查。不少专家认为，这是七部委调控房地产新政的延续，是国家针对商业地产即将出台调控措施前的一个信号。

    “巨库”意料之中的陨落

    6月21日，夏至，北京的最高气温38摄氏度。纷纷推出夏季打折优惠活动的各大商场，都开足了空调的马力，令人体验到购物的清爽感觉。
    但也有例外，位于北京安定门外大街的新青年时尚卖场“巨库”，却找不到一丝凉意。更让人压抑的是，除了一层的屈臣氏之外，曾经设计出“装库”、“玩库”、“食库”、“秀库”多个招商概念的大卖场，竟然是空空荡荡，没有一家商户，没有一位顾客。
    “商户都搬走了，一家也没有了。”在“巨库”二层，一位孤寂的清洁工幽幽地说。
    那么，这里还招不招商呢？清洁工表示不清楚，“你问问市场部吧。”
    在“巨库”二层的一个角落里，一个张贴着“市场部”字样的房间半掩着门，记者以商铺投资者的身份叩开了房间门，房间里有两位工作人员，其中一位说，“我们现在不招商了，什么时候招商不清楚，下一步怎么转型也没有定。”
    “‘巨库’彻底垮了。”附近一位居民轻描淡写地说。
    这个在原“北京嘉信长城小商品批发市场”原址上变身而来的时尚卖场，从被热炒得沸沸扬扬到悄无声息地没落，其兴衰更替之迅速，简直令人目不暇接。惨痛的现实使“巨库”投资商首创资产管理公司老总不得不承认：“巨库对于我来讲是一个失败，而且称得上是非常大的失败。”
    “‘巨库’从它面市的那一天起就埋下了失败的种子。”资深商业地产策划人潘好龙评价“巨库”时指出，巨库所在商圈范围内以中老年人居多，与其定位在35岁以下的新青年刚好是相反的。“巨库”选择的盈利模式为出售房产，这种以出售室内产权小商铺的营销方法，从它面市的那一天起就埋下了后患，虽然不乏成功的项目，但是绝大多数都以失败告终。
    尴尬的不仅仅是“巨库”。据统计，截止到2004年年底，北京市空置一年以上的商业营业用房面积达20万平方米左右，其中多数是房地产开发项目中的底商。据分析，造成这种局面的原因，很大程度是由于房地产开发商建设前缺乏前期调研，致使商业用房招商的业态与周边商业业态不适合，或者由于缺乏与零售商之间的有效沟通，导致开发商盲目投资、房产空置。
    “大连万达总裁曾经对我说，谁想要在商业地产中掘第一桶金几乎是不可能的，因为商业地产是需要先投入的，这是他的原话。第一桶金千万不要在商业地产上取得，这是他的经验之谈。”中国商业地产联盟荀培路会长在今年初的一次会议上这样说。
商业地产“全国首次彻查风暴”
    “商务部启动全国商业设施建设情况专项调查”究竟属不属实？记者日前向商务部有关部门进行了求证，商务部市场体系建设司有关负责人刘小峰对记者证实，“确实有这回事儿，这个消息不是我们对外发布的，而是中国商业地产联盟发的，但我们商务部的确是要进行有关的调查。”
    刘小峰进一步解释说，这些年，商业地产的发展比较快，这本身是好事。但是也存在问题，比如，有些商业地产规模过大，运营情况不是很好，有些房地产商对商业地产的概念理解有偏差。
    “中小城市的商业地产问题比较严重，而大城市并不是太严重，因为大城市的购买力较强，比如北京、上海的情况都要好一些，但也有一个过程，最终一些闲置的商业地产会慢慢消化掉。”刘小峰分析认为，“一些中小城市大搞商业地产，大多是为了招商引资，搞地方政绩工程，过于重视城市景观要求，忽视了商业功能的开发，结果招不到商、引不来资，最终造成资金链断裂。所以，地区市以下城市的商业地产风险最大。”
    所以，“必须进行一次调查，否则问题越积越多。”刘小峰指出。据介绍，广东、广西、福建、上海、重庆、江苏、浙江等部分地区将是此次调研的重点，调研组将于7月上旬分赴各地，目前已向有关省市下发了通知要求先行进行摸底了解。
    “我们是前两天收到商务部通知的，相关工作我们已经安排下去了。”重庆市商委一位工作人员说。据悉，作为直辖市的重庆去年商业用房空置面积246万平方米，空置一年以上的达160万平方米。而当地已建和在建的大型商业设施更多达40多个，规划的开店数量已明显超过市场需求。
    虽然地方上基本都有自己的统计数据，但是到目前为止我国商业地产行业尚无政府相应权威系统的统计资料。而商务部此次的商业地产彻查似乎要弥补这个缺憾，刘小峰说：“我们缺相关的数据，另外，我们也想听一听房地产商的意见、搞连锁等商业运营商的意见。”
    记者在采访中发现，不少专家认为商务部此次“商业地产彻查风暴”有一个十分现实的目的——为了推动《城市商业网点规划条例》（以下简称《条例》）的出台。
    专家们的这个判断基于这样的事实：业界都在呼吁尽快出台《条例》，去年就有媒体报道指出，商务部主持制定的《条例》将于年底前公布实施。如今，时间已经过去了半年，《条例》依然是千呼万唤不出来。而今年即将掀起的“商业地产彻查风暴”，就是为《条例》的出台寻求更加可靠的现实基础。
    就专家们的分析判断，刘小峰对记者作出了这样的解释：“借此次调研出台《条例》是我们的目标之一，但这要看调研的分量够不够。作为商务部，我们此次调查只是摸底，实际就是一次调研，在必要的时候，我们会给国务院写报告。”   

    声音 商业地产到底有多少泡沫？

    近几年，我国商业地产得到了蓬勃发展。“随着经济的发展，商业网点的投资越来越多，尤其是我国加入WTO之后，外资大量进入，内资也加快跑马圈地步伐，所以商业设施建设更多了，各种各样的商业业态发展都很快。”北京工商大学洪涛教授指出，“但存在盲目发展问题，另外一些地方的物流园区、商品交易市场也都存在盲目发展问题，局部地区出现商铺过剩、空置、有场无市的局面。”
    洪涛教授进一步分析说，首先是商业网点结构不平衡，发达地区以及城市商业过于集中，而欠发达地区和农村商业网点又不足。“有些地方商业网点有场无市现象相当严重。之所以出现空壳、空置，主要原因是不按市场规律办事，没有以人们的生活水平为基础，很多停留在面子工程上。”洪涛教授指出，“另外，商业地产与商业运营商没有很好结合，产业链条没有真正形成，从而导致投资商、商户、经营商资金链断裂，没有无缝连接。很多房地产商对商业地产不太懂，没有进行细致的市场调研，只是拿项目去银行圈钱。”
    中国商业地产联盟会长荀培路说，不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式。商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。在现实中这四方面还是不规范，并因此带来巨大的投资风险。
    记者注意到，采访对象都谈到商业地产开发过分依赖银行贷款的问题。中国商业联合会的一项调查显示，全国范围内购物中心的投资总额已超过了1700亿元，其中有80％以上、约1300亿元资金来自银行。据悉，目前一些地方金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险，不少银行已经将开发商自有资金比例提高到30％以上。
    “一系列问题表明，商业地产的泡沫的确存在，有些地方的商业地产价格被抬得很高，这是不正常的。”洪涛教授作出了这样的判断，“而且商业地产是牵一发而动全身。”
    据中国商业地产联盟发布的资料，2004年全国商业地产投资达到1700亿元，但空置面积达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3％。反常的是，随着空置率的上升，商业地产的单价没有下跌，反而上涨了5.2％。
    但是，洪涛教授同时指出，“从总体上来看，我国商业网点还是跟不上需求。而不是像有的人所说的那样，说我国商业网点太多，投资过剩了。事实上，我国商业网点总体不足，局部过热。”
    那么，目前我国商业地产到底有没有泡沫？记者最后将这个敏感的问题抛给了商务部市场体系建设司的刘小峰。刘回答说，“就目前我国经济发展水平来看，一些大型商业设施比如SHOPPINGMALL有相对过剩的情况，而社区商业网点不够，所以，总体来说，商业设施是缺，但是结构不合理。”
    刘小峰进一步指出，“要作出更加准确的判断，还要看这次调研的最终结果。另外，我们还可以调银行的数据，看银行的房地产贷款资金情况如何，我们可以给银行发调查问卷。”  
    针对商务部此次商业地产“全国首次彻查风暴”，不少专家认为，这是七部委调控房地产市场新政的延续，是国家针对商业地产即将出台调控措施前的一个信号。（中国商报2005年6月28日报道 记者 杨宏生）