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2005成都商业地产盛世危言 12大困境“7伤拳” 
http://www.ccrea.com.cn   2005-6-15    

   编者按

  城市商业是经济发达的重要标志,是支撑经济高速发展的主要动力。2004年,成都商业地产面世总量达到100万平方米;今年,这个数字又翻了一番。在商业地产蓬勃涌现的背后,我们看到的是城市空间和规模扩大带来的商机。但任何新生事物都面临着适应与整合的过程,商业地产也不例外。由于种种原因,成都商业地产在经历了初期的繁荣上市后,终于逃不过市场优胜劣汰的命运。2005年的今天,投资者更加理性,而成都楼市却还有太多的商业地产项目在大海中挣扎,他们不知道彼岸在哪里,先天的劣势形成了他们今天的困惑。为让更多的人了解商业地产,即日起,本报《先锋楼市》将连续推出商业地产系列策划报道,打造一个近距离接触商业地产的大型平台。盲目与理性之间,你可以选择。

 

  成都商业地产12大困境

 

  ●供需失衡

  成都市统计局有关数据表明,今年一季度成都商业用地施工总量为318.77万平方米,比去年同期上涨33.4%;竣工总量为6.02万平方米,比去年同期下降72.1%;销售面积为26.63万平方米,比去年同期增长40.9%2004年全年施工总量为467.49万平方米,竣工面积为115.05万平方米,销售面积为89.45万平方米。商业地产有着一个自有的开发循环周期,这个周期一般而言在一年到一年半左右的时间,去年施工的大部分商业地产项目将会在今年陆续投放市场。而目前成都商业地产市场的需求呈现一个平稳的增长态势,短期内大量商业地产项目的上市将会造成一个供大于求的不均衡局面,会对整个成都商业地产产生巨大的冲击。

  ●空置攀升

  去年,成都商业地产商业空置面积高达54.92万平方米,今年新开工的商业项目面积将超过200万平方米,商业空置面积和空置率将继续扩大。2002年商业营业房的空置面积达到历史新高41.18万平方米,接近当年商业营业房的销售面积;2003年商业营业房在建规模达到323.5万平方米,其空置更攀高到43.06万平方米;2004年空置面积更大幅增长了26.5%,达到54.92万平方米。成都市区的商业用房已经相对过剩,且由于供应过快,需求与供应之间的差距已经越来越大,相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。

  ●招商陷入困境

  四川中原物业顾问公司一份调查报告显示,今年成都的商业地产市场将有19个大型商业项目将成现,其中商业项目经营面积最小的为16000平方米,最大达141600平方米,投入使用的商业地产项目总营业面积将近100万平方米,而这其中仅有不到10%的面积完成招商。调查报告显示,2005年将开始运营的商业地产项目有近80%规划为大型综合卖场,10%为专业商品批发卖场,剩下近10%为主题商业卖场。无论是综合型卖场还是主题卖场都将在今年年中或者下半年投入运营。毫无疑问,招商已经成为今年上半年项目开发商迫在眉睫的问题。

  ●土地购置费倍增

  年初,开发商之间就打响了对土地的争夺战,大量购置开发用地,仅前两个月购置的土地面积就达到94.79万平方米,增长32.5%,用于土地购置的费用高达20.34亿元,增长3.4倍,占开发投资的比重高达47.5%,这也是房地产开发投资大幅增加的主因。自2002年开始,成都开始实行土地公开拍卖;今年61日,国务院颁布的房产新政正式实施,这一系列政府宏观调控手段使得开发商拿地更困难,资本投入也更大,这必然加大商业地产的风险性。

  ●竞争拼实力

  据统计,今年一季度,成都到位的房地产开发资金达134.2亿元,同比增长46.6%;其中,开发商自筹56.69亿元,所占比重为42.2%,上升13.7个百分点;银行贷款为23.29亿元,所占比重为17.4%,降低5.6个百分点。随着国家121号令的执行,受国家宏观调控继续紧缩房地产信贷政策的影响,各大银行相应提高各自的贷款利率,开发商只有加大自筹资金力度,其自筹的开发资金大幅增长,才能进一步减少对银行贷款的依赖。

  ●规划不当形成烂尾

  成都有一个很明显的现象,即冷盘、空盘,烂尾楼屹立在城市商贸中心,且多是商业楼盘。造成烂尾的一个重要原因就是定位错误、规划不当。一些开发商按照自己意愿,见道路就修商铺,修好了才寻找使用者;结果商家一看不合适,不愿进入,因此形成烂尾。

  ●投资者更理性

  今年初,四川中原物业通过对200个商业地产投资者的访问调研结果表明,对于成都商业地产投资前景,只有36%的投资者持乐观态度,而有46%认为目前“供应量大,存在泡沫”,认为“风险太大,不适宜投资”的占5.8%。这些数据表明,投资者持币待购的心理非常明显,下单更加谨慎。从目前市场来看,成都商业地产供过于求的现状已很明显,然而商铺投资者在市场上的数量需要漫长的市场培育才会有明显增量。如没有新的外因刺激,到2005年,持币待购还会延续,需求不会有更大变化。

  ●概念卖铺已成过去

  成都许多开发商是住宅地产开发商,不了解商业和住宅地产的区别,开发盲目性较大;部分企业仅在单体性商业建筑方面进行开发,不具备完整的商业地产空间的综合开发能力。此外,成都商业地产尚未形成开发和经营产业链,房地产和商业两大产业处于条块分割的状况。过去两三年,商业地产开发绝大部分靠概念炒作;但现在,概念炒作对商家的招商基本上不会产生太大影响。经营者更多的会根据自身的经营能力来测算租金的高低以及商业物业价值,而非依据广告炒作。

  ●经营乏力引发矛盾

  商业地产最终实现价值取决于今后经营中的现金流,也就是说,销售完成后更重要的任务是后期经营。现在开发商大多把商铺切割成小块卖给小业主,甚至答应几年内8%-10%的回报,不重视商业物业后续的管理和经营,结果出现销售时场面火爆,开发商赚了钱就走人。这种盲目设定的经营目标很难实现,引发小业主和开发商之间矛盾重重。

  ●盲目求大损失更大

  商业地产项目脱离市场实际需要、盲目追求大体量,势必“人为”推高投资额度,并延长资金的回报周期;同时由于大体量项目需要更为丰富的商业资源,商业规划和商业管理也更复杂,所以其操作要求也会大大高于小体量商业项目。开发商不做好市场定位分析和规划,不考虑好当地的实际消费能力和交通容量,只盲目求大,直接导致资金、招商和运营成本的恶性循环,结果规模越大,损失越大。

  ●行业分化已成定局

  房地产企业强者越强,弱者越弱,这一趋势在明年将会更为明显。今年的政策调整,让整个行业都遭受到了压力,这必然导致整个行业走向分化:强者越强,弱者越弱。但是,对行业内的不同企业压力也是不同的。大而强的企业日子比小企业要好过得多。毕竟,大企业有实力、有品牌,抗风险能力也比较强。

  ●投资进入中长线时代

  近期成都不少投资人因受政策影响,不敢再像以前那样搞炒号、认购。从这段时间来看,长线投资者的比例相比短线炒家有显著增多的趋势,不少有实力的楼市投资者纷纷转为长线投资者,这就对商业地产项目开发商的实力、品牌、开发理念、后期经营管理模式等提出了更高的要求。

 

  成都商业地产7伤拳

 

  “五行之气调阴阳,损心伤肺摧肝肠,藏离精失意恍惚,三焦齐逆兮魂魄飞扬!”

  七伤拳,本是金庸笔下明教法王谢逊的神功,原创崆峒派,一练七伤,七者皆伤。现在,“七伤拳”已经被成都商业地产运用得炉火纯青。2001年是成都商业地产最让人怀念的黄金年代,商业地产概念初现魅影,不少开发商在匆匆将曾经单纯的住宅设计更改为“住宅+商铺”后,便在2002年展开了一场商业地产开发大战役,这场战役一直延续到2004年。进入2005年,成都商业地产集中放量,供大于求、空置率攀升、同质化严重等问题凸现,一些商业地产项目在运营过程中使用的“七伤拳”渐渐爆发出它的既伤人又伤己的威力……

  ●拳式返租回购

  返租回购销售以展位销售为主,兴起于1995年和1996年,它是指将某物业形态划分成面积不等的小单元,面向社会公开销售,并承诺2年或3年后,回购所售项目。在项目售出的2年或3年的期间内,购买方可以按照总体规划自行经营或者是委托经营,获取一定的租金回报。

  拳经注释:返租回购销售的特色在于,展位售出的2年或3年后,开发主体可以回购。这无疑给消费者吃了一颗定心丸,不会担心所购项目因经营管理不善,而出现资金长期被套的现象。消费者只要能在购买项目的2年或3年期间内,有相对稳定的经营状况,就能从中获取较高的投资回报。但是,从市场最终反映出的状况来看,当初以此作为营销模式的近100家大型项目,大都因为到达回购期后,开发商缺乏资金,无力回购所售展位。依然出现消费者深陷其中的尴尬局面。同时,这一营销模式的推出,导致了不少投机开发商故意模糊概念,从事变相集资的活动。

  ●拳式投资回报

  这种销售模式是指开发商在销售时向投资人承诺比较具体的投资回报率进行促销的一种手段,如开发商在销售过程中承诺按8%10%等年回报率给予投资人回报,然后再由一家所谓的经营管理公司与投资人签订回报协议。

  拳经注释:这种“杀鸡取卵”模式的弊端在于,一方面一些商家的投资回报率缺少实际的操作依据,是“纸上谈兵”,他们的目的是吸引众多的投资人下单,从而加大了投资人的风险;另一方面,所谓的投资回报是投资人与经营管理公司签订,一旦经营管理公司出现问题,所有投资人的回报就将“付诸东流”,此时,开发商不会负任何责任,因为他只与投资人签了购房协议,其他的情况会推得一干二净。从个别事例看,一些后期的经营管理公司大多与开发企业有连带关系。因此,可能出现短期的经营管理不善,投资回报不能兑现给投资者时,开发商可能为经营管理公司暂行垫付的情况。但是,从长远来看,这种局面是不可能长期持续的。

  ●拳式带租约销售

  “带租约销售”是指投资者在购买商铺的同时,即与开发商签订租约,将所购房产返租给开发商,租期310年不等。返租期内,业主可定时从发展商处得到定额的租金回报。租约期内由开发商将房产转租经营。

  拳经注释:带租约销售的营销策略,在收益性物业销售中的确能起到一定的作用。而且按国际房地产发展的经验,未来带租约出售是作为投资的渠道之一出现在成熟社会的楼市上,也将会在其中占上一席之地。但由于成都楼市未达到十分成熟的阶段,相关立法也不成熟,所以,带租约销售也存在一定不确定性,需要给时间让它逐步完善,这个过程中当然也存在风险。所以投资者们应当多花点时间和精力去充分认识它。

  ●拳式返租与自营结合

  这种模式是指开发商在销售的同时,与购买者签订年限不等的租约期,其间,购买者可以每年从开发商手中获取固定的租金回报。租约到期后,再由投资者自行经营。

  拳经注释:返租的形式能让投资者可以决定商铺经营权返租的年限,在返租年限里,可以得到如:年回报8%的收益回报,让投资者不必为项目刚刚落成,而市场尚不成熟,经营存在困难等问题担忧。同时,自营的形式又能让投资者,在不返租的年限里有权根据自己的判断分享商铺自营的收益回报。

  ●拳式先营后卖

  先营后卖是指开发商将开发出的商业项目,由自己或委托专业的经营管理公司进行统一的经营管理。在人气相对红火和市场发展相对稳定的时候,再向社会发售。

  拳经注释:这一营销模式,由于能有效解除投资者后期的人气和经营状况不良等后顾之忧,因此很容易被广大投资者接受。开发商在决定的发售后的短时间内,能达到快速售罄的目标。但是,这就对开发商的资金实力和后期的经营能力,提出了较高要求。另一方面,这可能出现个别心存侥幸或抱有投机心理的,资金实力和经营管理能力较弱的开发商盲目跟风,做出一些假现象,蒙骗消费者。

  ●拳式先做临时项目后做永久项目

  这一销售模式是指开发商在某区域内,以钢架结构的形式搭建起临时建筑,对外出租。承租方以此用作如建材、装饰等专业产品的销售。待该项目的发展成熟后,开发商便分批将前期的临时建筑拆除,修建成永久建筑,并依次对外发售。

  拳经注释:这一销售模式,对开发商、投资者和经营者来讲,其潜在的风险相对较低。但是,由于这一模式会扩大销售的时间段,巨额的土地等成本,要求开发商必须具备一定的资金实力和经营管理能力,才能培育出成熟的市场。

  拳式“三权分立”与“旗舰带动式”结合这是将商业地产项目使用权、经营权、所有权三权分立———所有权由投资者购买,开发商对投资者承诺一定的年回报率,再由开发商签订一个具有独立法人的经营管理公司来经营该项目,所得收益按规定返还给三方。在“三权分立”内容不变的基础上,再采取以售为主,并通过沉淀一部分物业与品牌经营商合作,借其品牌号召力推动同项目内其他物业销售的方式。

  拳经注释:部分商业项目,采取这种模式,由于成功引入了商业巨头北京华联、麦当劳和必胜客等经营商,凭借其品牌号召力迅速走红,便能实现快速销售。同时,会比周边的同类项目的售价高出好几倍。这种操作方式不仅能缩短资金的周转期,而且能通过商业物业提升土地的增值价值和规避风险,可谓是一举三得。(转自天府早报 记者 阚晓玉 向雄)

 

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