在刚刚结束的“中国西部国际博览会－2005商业地产招商论坛”会议上，记者就我国商业地产发展现状及未来走势采访了与会的国家有关部门负责人、房地产专家及业界代表。他们认为，我国商业地产已成为投资热点，其发展的拐点已经出现。专家们预计，我国商业地产未来的竞争将更加激烈，洗牌将加剧。

  　　商业地产发展拐点已经出现

　　商务部在近日发布的《中国流通产业发展报告》中称，在全社会投资增长加快的背景下，流通领域固定资产投资出现了迅猛增长的态势。

　　2004年流通领域固定资产投资达1105亿元，比上年增长近40%，高于全社会固定资产投资增速13.9个百分点。流通领域固定资产投资占全社会固定资产投资的比重为1.9%，比2003年上升了0.2个百分点。预计2005年城市流通领域固定资产投资将达到1400亿元，增幅达到30%；商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅有望达到20%。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平在接受记者采访时认为，我国经济的快速发展和商业的现代化，使我国商业地产也面临着许多新的历史机遇。从宏观经济层面看，我国正在全面进入小康社会，小康社会不是简单地表现为收入水平的提高，更多的是要看收入的增加是否改善了我们的生活质量，而商业是改造生活质量的重要方面。小康社会需要更多的现代商业服务业，这也就为商业地产的开发提供了一个宏观商机。去年，我国商业地产的发展是历史上最快的一年，这与宏观经济与商业的发展密不可分。2004年，全国社会消费品零售总额也首次突破5万亿大关；从中观层面看，去年年底，我国零售业全面对外开放，连锁商业将会进入一个快速发展期，内外资商业在竞争中都会提速，商业网点的需求肯定会增加。不少大型商业企业开始从一线市场进入二、三线市场。从商务部了解到的情况是，今年一季度，前来申请的外资商业项目总量是去年同期的许多倍，这中间包括了外资批发企业。

　　随着2004年12月11日中国商业零售业彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注。寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。2005年，外资商业对商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。

　　有资料显示，2005年1月1日开始，跨国零售商已开始了在中国的全方位扩张。外资的到来在推动国内商业市场发展的同时，还使得本土商业开发者不得不重新制定竞争策略，这为2005年的商业地产带来巨大商机。因此，可以认为，我国商业地产发展的拐点已经出现。

　　问题突显现状堪忧

　　接受记者采访的国家有关部门负责人、房地产专家及业界代表们普遍认为，尽管我国商业地产发展正迎来大发展机遇，但商业地产业中存在的大量问题却不令人乐观，更不容忽视。

　　从行业本身来看，目前存在着许多不良现象。据王永平、西南财经大学博士生导师杨继瑞教授等专家介绍，这些不良现象主要表现在：

　　一是商业地产开发中存在过分概念炒作行为。从其他物业开发沿袭而来的炒作行为，对商家的招商基本上不会产生太大影响。经营者更多的会根据自身的经营能力来测算租金的高低以及商业物业的价值，而非依据广告炒作，但是中小投资者往往容易被误导。

　　二是商业地产要价过高。许多开发商没有为商业物业的经营者、投资者留下一个合理的获利空间，而把风险留给投资者。商业物业环境是需要慢慢培养的，不可能在短期内一下形成，而在其出现繁荣局面之前，很多投资者，尤其是中小投资者根本没有抗风险的能力。金房集团董事长王晓白也认为，地价上涨过快，直接导致房产开发成本的增加，从而拉高了房价，导致购房者的恐慌，恶性影响整个行业甚至社会。由于成本的不可预知性，以及高支出性，地价失去限制，会给开发商带来恐慌。现在成都土地市场的一个客观事实是，有些开发商手里有地但不想开发，有些开发商想开发但手里没地。在这种情况下，土地拍卖如果还不限高，最大的影响就是市场将越来越失去理性，越来越浮躁。

　　三是商业产权过于多样化。多样化产权不利于统一规划和定位，导致产权分割出现问题。

　　不知道客户在哪里、不知道客户的需求、不了解当地商业规划、不了解商业发展趋势、不了解不同业态对物业经营条件的要求，总是想当然的说盖就盖。比如不少开发商在选址方面就有误区，总认为越是中心就越好，其实不同业态对位置需求有很大不同，物业的适用性也一样。预计今年可能会出现一些不好用的商业烂尾楼。所以，导致的问题也比较多。国家统计局的最新统计资料显示，2005年一季度，全国累计完成的商业营业用房施工面积1．03亿平方米，同比增长20．4％，可以看到发展的速度很快。但同时问题也突出。到3月底，商业营业用房空置面积为2612万平方米，同比增长20．3％，空置面积与开发面积几乎同步增长。它占了全国商品房空置面积9220万平方米的28％。按道理，空置面积与开发面积都在大幅度增加，价格就应该不太好了。但实际情况是，一季度，全国商业营业用房的销售价格上涨5．2％，而办公楼销售价格则下降0．9％。王永平说：“出现这种情况靠的就是炒作。”

　　与此同时，竞争也在加剧。据了解，继万达、世纪金源之后，今年又有不少大的开发商将介入商业地产这一领域。王永平说：“最近，我们协会走访了几家大的开发商，像天津顺驰、北京当代、国美鹏润，他们的高层都明确向我们表示，今年在商业地产方面都要有大动作，把进入商业地产作为公司的一项战略性调整策略。而且，还有新情况是，前不久，国家大力调控商品住宅，要求控制高档商品房土地供应，对按揭也予以限制，但没有明确的商业地产控制措施，这很可能会导致一些住宅开发商被动地转入商业地产。供应量在大幅度增加，但商业需求的增加却并非同步。今年，商务部预计，全国社会消费品零售总额的增长幅度大约在8％。当然，社会消费品零售总额也不能绝对反应市场对商业物业的需求，比如商业设施的更新就无法含在里头。但我们认为，这仍然是个重要的参照指标，大型商业企业主导市场的格局依然不会改变，还会是品牌商家的买方市场。”

　　据介绍，还有一些因素在影响甚至制肘着我国商业地产的发展。如：今年政府陆续出台的一系列控制住宅房价的若干政策，将会促使部分原来从事住宅开发的开发商被动进入商业地产开发，大量资金也会流入商业地产，使原本问题重重、不容乐观的商业地产开发雪上加霜；去年国务院拟定的《城市商业网点规划条例》将在今年颁布，由于政策的滞后性，大量资金介入商业地产开发将有可能冲击该条例；不少投资者热衷于商业地产投资，认为是“一铺养三代”的稳妥投资，但是商业地产投资也是风险最高的投资，到时有可能出现“三代养一铺”的悲剧；商业地产的投资风险高于住宅的投资，住宅如果不租售还可自用，但商业项目如果出现问题，极有可能成为烂尾楼；对于商业地产投资会引发社会问题，相关部门已经引起高度重视，但是目前全国的商业地产项目特别是大型项目尚未出现完全死掉的状况，尚处于观望阶段。

　　另外，2005年，资金依然是个突出问题。金融的宏观调控也不会有太大松动，房地产投资基金的渠道又一直没有打通。商业地产对资金的需求量应该说是比较大的，而且国外成功的商业地产运作模式基本上是由基金来投入的。最近国外有一些基金找我们，但他们都要已经运营的商业地产项目，而且产权要完整的。我们很多项目根本等不到开业就得卖，能够整体出租的物业不多。

　　认识的误区与开发的偏差

　　据调查，在目前我国商业地产发展中，还存在一系列的认识误区和偏差，严重影响着商业地产的发展。

　　据王永平介绍，当前商业地产中主要有四大误区：

　　一是投资商业地产必赚钱。从一般意义上讲，有需求就能赚钱，但是目前我国商业地产中存在严重的结构性问题和供求矛盾。如很多商铺的价格是住房价格的8倍甚至10倍以上，其实这之间有不少是虚假的繁荣。他举例说，一全球跨国公司在山西的一个投资项目，就是靠免去其10000多平方米的租金换来的，条件是该跨国公司对外保守这一秘密，目的是误导投资者——这里的商业地产很“火爆”。另外商业地产中的“围城”现象也加剧了虚假繁荣的状况。王永平说，他在乌鲁木齐遇到一个投资商，在不到一个月的时间里，就亏了一万多元。可当他一退出，就有人又进去，外面的人总以为进去就能赚大钱，于是形成一个怪圈：里面的人想出来，外面的人却想往里冲。事实上，很多商铺的转手率非常高。这就存在着很大的泡沫并潜伏着风险。

　　二是投资商业地产可长期赚钱。目前，国内不少住宅开发商都转向商业地产，商业地产量的增加必然要影响其价格，并使利润下降。同时，我国商业已进入微利时代，超市的利润率一般在1-2%之间，商家赚不到钱哪来的高租金呢？

　　三是外资扩张将给商业地产带来无限商机。种种迹象表明，外资在华扩张加快，但不一定就是要新开店，很多外资目前都是以收购等方式进来的。而且那些大的跨国公司进来时其条件都相当苛刻。在这种情况下，无限商机又在哪里？

　　四是返租是一剂灵丹妙药。返租，即开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由一家商业公司进行运作，并给予投资者固定的回报。但是，返租是不是就一定能解决这些问题了呢？是不是交由商业公司统一经营就一定能成功了呢？显然不是，它只是提供了更多的成功可能性。返租成败与否取决于所选择商业公司的水平，他们的定位准不准、招商能力强不强、营销管理到不到位。不同的业态、业种，不同的管理水平，会直接影响到返租回报的承诺。所以，不是一返租就灵，现在返租回报承诺都不低，到时兑现不了怎么办？王永平说：“我看前两年搞的返租，从不少项目现有的经营业绩看，肯定有不少会兑现不了，到时问题可能会集中爆发出来，成为投诉新热点。”

　　据了解，商业地产发展中的一些偏差，也程度不同地影响着商业地产的发展。

　　1、套用住宅的开发模式。这是一些商业地产公司经常犯的错误。这种情况在前两年非常普遍，这些开发商都是采取“先开发后招商”的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就开始敲定方案，紧接着破土动工，然后再考虑如何招商的问题。其结果是招商效果不好，最终造成项目的损失巨大，还易形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾，成为新一轮投诉热点。

　　2、经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城以及商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街就日渐萧条。

　　3、商业地产开发过分依赖银行贷款。据王永平介绍，商业设施投资大、动作快，动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。

　　4、商业地产开发中存在着形象工程。王永平说，现在很多城市都在建大型的购物中心和商业步行街。购物中心、步行街等大型商业设施确实具有较强的市政效果，于是，一些地方政府就不顾本地经济发展的实际情况，一味地进行建设，并在建设中又过于重视城市景观的要求，使项目招商陷入两难的尴尬境地。

　　购物林荫道将成发展方向

　　在这次“中国西部国际博览会－2005商业地产招商论坛”会上，房地产专家及业界代表们均认为，中国商业地产洗牌将加剧，购物中心成发展主流，“ShoppingMall”将成为未来的发展方向。

　　开发门槛将大幅提高，洗牌将加剧。国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，并会出现一些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购的现象。

　　外资商业对商铺的需求将增加。随着2004年12月11日中国商业零售业彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。据王永平、杨继瑞教授等专家分析，2005年，外资商业对商铺的需求将会有大幅增加，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为商业地产商们的追捧对象。

　　运营模式将回归理性，以租为主将成主流。专家们分析，从近几年的发展状况来看，由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程问题将逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目风险将日益显现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场更趋于有序。

　　值得关注的是，在住宅郊区化和汽车家庭化的背景下，另一种新兴业态——“ShoppingMall”将成为未来的发展方向。据杨继瑞教授介绍，“ShoppingMall”即购物林荫道，是一种大型购物设施的称呼。其特征是：体量大，其占地、建筑和停车面积都大，一般在5万平方米以上；综合性强，功能完善；设施优良，方便顾客，人、物、车流有效的交叉和融合，体现了人文关怀；面向不同的消费群体，而不仅仅是高消费群；管理模式先进。但是，这种新兴业态的要求极高，必须是绿色、人文和便利。其特点是辐射半径广，至少是几十公里；面向的人口多，在100万上下。

　　杨继瑞同时提醒说，由于“ShoppingMall”的巨大优越性和投资回报率，目前我国又出现了盲目上马的苗头，如果不加控制和引导，将出现趣同性和新一轮的恶性竞争。因此，在发展“ShoppingMall”的过程中，应根据不同城市的发展水平因地制宜地发展，不同区域应根据区域的文化底蕴来突出自己的特色和主题。开发商更要根据自己的实力，以是否能推进其可持续发展和一定的接客、保客能力为标准，在做好市场模拟和系统策划的基础上再进行，切忌盲目上马。（来源：搜房网）