在近日举行的大钟寺商业论坛上，与会专家认为，如何创新商业地产开发与融资模式是这一产业目前面临的最大挑战，新政给了商业地产开发自我审视的机会
今年以来，政府出台了一系列房地产宏观调控政策，以遏制房地产投资过热及房价的一路高企。虽然这些调控政策没有直接针对商业地产，但在此大背景下，投资成分较重的商业地产无疑也会受到牵连。5月30日，在“二十一世纪商业模式”大钟寺商业论坛上，与会专家就宏观调控政策下的商业地产走势进行了广泛探讨。多数专家认为，宏观调控对商业地产的发展虽存在潜在影响，但同时也为开发商认识商业地产开发风险，分析和解决其中的问题提供了警示和审视的机会。开发商若能从开发模式、融资模式这些最根本的要素出发，从体制和机制上进行纠正或创新，就能保持商业地产的持续高速健康发展。
商业地产开发过热已成不争事实
北京商业地产起步于上世纪90年代，最初是以百货业建设和商业改造掀起的商业用房开发为投资热点。1996年以后，随着大型超市和卖场的逐步兴起，商业街也开始纷纷上马。近两年又掀起了购物中心建设热潮，目前这股热潮已在全国各地蔓延开来。住宅开发商与商家的纷纷加入，使商业地产开发呈井喷之势。
商业地产之所以迅猛扩张，除了商业消费的巨大需求外，也与商业地产本身的高额利润有直接关系。目前，市面上的许多商业物业项目租售价格基本是同等住宅物业的2-3倍，有的甚至更高。开发商通常通过局部销售获得先期开发资金，再通过出租物业获得稳定的资金流。
从2004年初开始的新一轮宏观调控最主要的精神就是“管住土地、管紧信贷”，商业地产作为房地产的一个分支，显然是重点关注对象之一。其中最直接的打击当数去年5月份商务部、国家发改委、建设部、国土资源部和银监会联手对商业地产项目，特别是MALL进行的清查，使商业地产的发展受到了一定影响。那么，在今年对房地产市场进行的专项宏观调控中，商业地产是否会受到重创？中国人民大学商学院黄国雄教授认为，商业地产还有极大的上升空间。
宏观调控促商业地产理性回归
黄国雄称，从政府出台的各项政策和商业地产市场发展状态来看，国家支持房地产业发展的基调并没有改变，只是针对其中不合理的投机成分进行调整。这一系列政策“组合拳”将对房地产市场的长远发展起到引导作用。“房地产市场投资太热不是什么好事，应该进行理性的回归了。”黄国雄说。
据商务部网站公布的相关数据显示，到“十五”期末，全国连锁店铺将发展到10万个，年销售额达7000亿元人民币，年递增约35％。对此，黄国雄认为，在国家大力发展流通业的大背景下，商业地产仍将是房地产市场的开发亮点。随着我国零售业2004年12月11日全方位对外开放，中国商业市场正在吸引越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目已成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。
未来将现小区商业配套“补课”热
黄国雄还预测，近几年由于住宅产业发展迅速，但社区和街道商业配套严重不足，未来很可能出现为住宅小区开发商业配套的“补课”热潮。今年5月23日，商务部下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，提出用3至5年时间，在全国人口过百万的166个城市中，初步完成社区商业建设和改造，基本满足社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求，使社区商业成为新的经济增长点。与会专家普遍认为，这对商业地产的发展无疑又是一个契机。
观点碰撞
MALL作用在国内被夸大了
有嘉宾表示，中国商业地产不能完全照搬美国MALL开发模式
在当天的会议上，中坤房地产董事长黄怒波、铜锣湾集团董事长陈智“挑”起是否MALL这种模式即将被商业街区模式替代的激烈辩论，引发了与会的众多业界专家、零售商对二十一世纪商业地产主导模式的大讨论。
商业街区将替代MALL
中坤地产董事长黄怒波：新时代需要一个新的商业模式。我认为MALL这个商业形式是落后的，完全是封闭的，你走进去就是走进了一个壳里，或者急着要逃出来，或者你要忍受，大钟寺是通透的街区式的。我对购物中心的概念不太赞成，特别是受到经济发展状况的局限，我不太赞成全国的二三线城市都走MALL这个概念。
MALL将是主导商业模式
铜锣湾集团董事长陈智：对于黄总的观点，我既有认同的地方，也有不认同的地方。商业街区确实正在美国大规模兴起，在洛杉矶有很经典的商业街区，还有洛杉矶的长滩，还有一些城市，迎合了真正的汽车文化的商业模式，邻街全部是商业物业，汽车在门口停下来就可以消费。
但是，对于黄总关于购物中心已经过时的这个判断，我是绝对不同意的。我们在全国建立了20多家购物中心，我们对购物中心有比较深的认识。美国购物中心年会上披露出的统计数据显示，现在美国的购物中心，2004年销售总额已经达到两万亿美元，这是非常惊人的。目前我得到的信息是美国是购物中心业态的发源地，而美国的购物中心还在蓬勃发展，中国有这么大的市场空间，购物中心在中国还处于起步阶段。我认为购物中心这个模式，在二十一世纪，始终是一个非常主导的商业模式。
商业发展无定式
中国人民大学商学院教授黄国雄：购物中心作为经济发展的产物，是一种新生的商业模式。但现在对购物中心的功能有所局限。目前，购物中心的功能还仅限于购物，但是在商品雷同化、品牌普及化的今天，购物并不是购物中心的特色。不管是购物中心还是商业街一定要明确自己的发展主题。
世纪金源MALL和大钟寺商业街的区别不在于规模的大小，而是区别于各自的主题。有的商业物业是以娱乐，有的是以健身为主。因此，我提出这么一个概念，就是市场发展没有定式，不同地区有不同的特点，不同的水平有不同的需求。经营没有一个固定的模式，如果大家都谈沃尔玛，如果模式都可以照搬沃尔玛，我们就不请沃尔玛进入中国了。
这几年，美国、英国、日本，他们的购物中心的发展，面积都在1.4万-2万平方米，美国的购物中心三分之二在社区。从这点来看，不同地区应该有不同的模式。
MALL只是一种商业形式
中国商业地产联盟秘书长王永平：现在国内流行一种说法，说MALL是商业的最高形式，好像是把各种业态都涵盖了，我觉得这个判断不一定正确，MALL在中国的作用被夸大了。虽然MALL有其便利性，集结了很多的商业业态，有很强的便利性，有很强的选择性，周边停车交通都很好，但MALL仅仅是一种商业形式，而不是具有替代性的商业模式。
美国的MALL之所以有那么多的量，占市场那么大，我倒觉得不是MALL这个形态本身有多强的竞争力，我觉得美国商业起步的时候就是组团式的模式，我们的都是分散的，我们在街区里，甚至居民楼底下大量的底商形式存在。在国外的生活习惯上有两个区分，一个是工作区和生活区是分离的，另外生活区和商业区又是分离的，而我们的商业和生活大量混杂。我觉得美国的MALL为什么那么多，应该从这么一个观点看。
另外，我们不能照搬MALL套用在所有的商业地产开发模式上。今年一季度，商业地产空置数量达到2600多万平方米，但库存和投资同步增加，而且有一个更不正常的现象，商业地产的销售价格一季度上涨了5.6%，一边在积压，一边还在上涨。很多商业地产开发商可能都把商业地产开发做得很简单，一律套用MALL这种模式，实践证明这样简单的套用不一定合适，商业地产发展的模式需要与当地的市场基础结合起来。
选址才是零售企业关注的重点
迪卡侬体育用品零售有限公司华北区发展总监张举亮：作为一个零售商，我们对于选择什么样的商业物业进入并不是太关心。不管是什么模式，只要是店址位置好，适合我们开店，我们就会进入。现在在北京、上海这些大城市，选址是最为优先考虑的问题。我觉得北京开一个MALL肯定是需要的，四个是不是多了，这是管理部门的问题不是零售商的问题。
专家提示
商业地产售价攀升太快
有专家认为，SHOPPINGMALL投资过热同样值得警惕
黄国雄认为，基于以上几点可以判断，宏观经济的持续发展为商业地产提供了一个良好的外部发展环境，宏观调控对于商业地产的发展是正面和良性的，将使商业地产的泡沫或潜在泡沫得以消弭。但商业地产行业内部存在的风险和问题仍值得警惕。
第一个问题是空置率不断攀升。这几年全国商业地产占整个房地产的竣工面积数量的10％左右，但商业地产空置面积却占整个空置面积的四分之一左右，而且还以每年10％甚至20％的速度递增。
第二个问题是商业地产人均面积过大。商业地产人均面积为1平方米最合适，最多不超过1.5平方米，但很多城市目前已超过了这个标准。
第三，售价攀升过快。这几年大家都看好商业地产，所以价格不断攀升，这里面有很大虚数。
第四，结构不太合理。购物中心占据了大部分市场份额。黄国雄教授指出，不同业态的形成是由不同收入决定的，在收入处于低水平阶段，大量采用的肯定是传统模式的物业，SHOPPINGMALL是年收入3000美元以上才可能支撑起来的一种消费模式。
谈经论道
不能只管开发而不顾经营
北京商业项目普遍存在商业与地产相脱节的现象
北京商业地产开发通常是先开发项目，后招商引资，如此操作模式很容易导致开发与经营相脱节。这也是导致目前北京商业地产空置率居高不下的一个重要原因。招商代理公司通常只负责招商，不管经营，所以一旦出现因经营或管理不善导致大量商户撤场的情况时，开发商就很被动。这也暴露出目前商业地产开发中尚存在商业与地产未能有机结合的弊端。
广东天贸（集团）股份有限公司的董事长禹来认为，对于商业项目尤其是大型购物中心，开发企业如果指望依靠几家国内外的大型代理机构就可以解决招商问题是不明智的，因为凭借招商代理公司手上的客户资源，虽在项目开业时能达到70％以上入驻率，但对后期的商户入驻率却很难保障。禹来建议大型商业项目从开发伊始就应该有专业管理团队介入，对未来租金收益水平、租户组合等各个方面进行合理的搭配和调整，这样才能保证项目后期的良性发展。（消息来源：新京报 记者赵谨 张键瑛） |
