北京万达广场

 
   “这一轮宏观调控后机会只有一个，谁离国际资本近，谁就会有发展。”大连万达集团高级副总裁、万达房地产管理公司总经理周良君日前接受本报专访时表露，“万达在这方面有一个比较大的计划，我们正在努力做这方面的工作。”
    当一次始于地产文化而止于企业价值的对话结束时，周良君已经对上述问题作出了相对概括的解答：万达地产将以成熟的“商业模式”零距离接近国际资本。

    “商业模式”打造“非地产”万达

    每一个成功企业都发现了自己独特的取胜之道，然而，中国房地产企业群体对自己行业的结构性缺陷却缺乏足够的敏感，也丧失了对企业存在的核心问题的思考动力。一个个成功企业演绎了地产英雄的传奇，但却鲜有能够被拷贝的“商业模式”出现。
    最现实的教训便是，宏观调控下渴求资金的中国房企在面对逡巡于国门的大量外资的时候，却很少能够实现有效对接，他们引以为荣的“地产模式”受到了投资者的质疑而与近在眼前的巨额资金失之交臂。
    周良君的思考源于本轮宏观调控对房地产融资方式和渠道带来的几近颠覆的变化。据周良君分析，我国的房地产企业基本有两条融资渠道：上市公司可以从股民那里进行融资；但90%以上的企业融资依然都是依靠银行。
    他表示，在目前，企业如果能够接通国际资本，就能形成新的“发动机”。在本轮宏观调控之前，除了少数几个房地产企业在境外融资，其他企业基本还是以银行贷款作为解决资金的主要方式。本轮宏观调控将成为一个分水岭，标志着中国房地产企业原始积累阶段到此结束。在下一个发展阶段，审视企业所能具有的代表行业发展方向的东西，就是看它是否具有一个好的商业模式并被国内和国际的投资机构所认可。这个模式还要经得起时间的考验，商业模式存在的时间越长，企业的发展空间越大。
   “你要有人家能够看明白的商业模式，他才会给你投资”。周良君同时强调这种商业模式绝非一般概念的“开发模式”。他表示，“我们一直在研究的一个问题，就是在当今中国房地产的发展阶段，在特定的历史条件下，什么样的商业模式在房地产领域才是可以持续发展的，才是可以被国际投资者所认可的？符合现阶段政策和市场环境同时又能够被投资者认可的商业模式，是万达地产所有追求的核心。”

    商务思维主导业务重组

    2005年，万达地产在业务层面又进行了新一轮的变革。在进行核心业务整合的同时，将明确以进入城市中心区、次中心区的发展路线，在全国开发“万达广场”。
   “我们将努力使之成为一种商业模式”，周良君表示，“这几年，我们看到在进行城市郊区化的时候，旧城改造的问题逐步凸显出来。而一般旧城都是在中心区，功能是多元化的。同时因为它横跨了几个业态，住宅、写字楼、商业等，对操盘能力要求很高，所以很多这样的土地推出后无人接招，而搁置又会形成环境恶化、功能弱化等问题。”
    因此，对于在各大城市推广的“万达广场”这样的建筑综合体，周良君认为它是时代、政府、市场都需要的一个全新的业务，万达地产也将作为一个新的核心专项业务来进行推广。从经营的角度，“万达广场”将成为万达新的增长点，同时希望成为未来万达地产的核心竞争力。
    对于万达地产进行建筑综合体开发的优势和它能够成为一种商业模式的基因，周良君曾经这样表述：开发建筑综合体，在与当地政府、市场以及我们的合作伙伴接触时，我们碰到的问题是有共性的。现在我们就正在建设一个囊括全世界主要商业中心在内的数据库，寻找它们的生存发展规律，分析不同业态之间的配比关系。不论是纽约的曼哈顿、东京的银座还是香港的中环，商业业态发展是有其独特规律的，而这种规律是可以拷贝的。
    对于“万达广场“的推进情况，周良君说，目前正在培育，进展比较好，具体效果明年就可以看出来。而按照周良君的计划，万达地产将在10 年内建成20 个规模在50万平方米的建筑综合体。

    热闹楼市 冷面万达

   “这个行业很热闹，虽然这个行业不应该这么热闹”，周良君的话表明一个立场：让地产回到商业。追求商业模式使回归商业本原的万达地产在“热闹”的地产界开始表现出一种冷静。
    对企业价值观的认识成为周良君对万达地产进行思维重构的核心：“中国房地产处于社会主义市场经济初级阶段，在这个背景下，许多对于开发商的制约没有通过法律法规的形式固定下来，开发商对项目就有了更多左右的空间。而作为和人类发展相依相伴的建筑产品，完全交给一个以赢利为目的的开发商去左右是非常危险的”。
    周良君的阐述无疑针砭了当下地产界的种种非常现象，同时也提出了一个企业价值取向的命题。在打造“商业模式”的目标主导下，万达的一切行动就有了新的注解。
    反观2004年推出的“鹰式行动”。周良君认为，在目前的房地产行业发展中，每个人的头脑都是热的，我们希望通过这个活动使大家能够冷静一下，静下心来。最核心的是要不断进行自我完善和加强对行业的预见能力。我们不能够要求政府、消费者做过多的事，只能要求自己不断提升。鹰式行动的作用，是希望员工对市场要有清醒的认识，对行业所发生的现象不能随波逐流，要知道我们的问题出在哪里，找到一条更有效的方案来解决问题。要保持对行业的预见能力，即未来的趋势是怎样的。
    自省与反思成为万达地产商务思维带来的又一变化。“去年年终总结，我们只总结了一个问题：这一年你犯了那些错误，同时感谢我们所犯的错误。” 

    文章来源:中国楼市        
    作者:中国楼市记者 张光燕 大连报道