随着商业零售业的进一步开放，成都市越来越成为众多世界连锁巨头的必争之地，商战使得不少商家开始争夺战略阵地，他们为了能与优秀的商业地产项目合作而绞尽脑汁。但是另一方面，据中原地产的调查数据显示，今年成都将有19个大型商业地产项目投放市场，其总面积近100万平方米，而完成招商的项目不到10%。一面是资源紧缺，另一面是供过于求。那么两者之间究竟存在什么问题？成都商业地产的症结到底在哪里？中国城市商业网点建设管理联合会秘书长王永平先生和中国商业地产联盟常务理事、专家委员冉立春先生接受了本报专访。

　　当心烂尾悲剧

　　王永平精彩观点
　　■全国的商业地产现状不容乐观。
■今年政府陆续出台的一系列控制住宅房价的若干政策，将会促使部分原来从事住宅开发的开发商被动进入商业地产开发，大量资金也会流入商业地产，使原本问题重重、不容乐观的商业地产开发雪上加霜。
　　■去年国务院拟定的《城市商业网点规划条例》将在今年颁布，由于政策的滞后性，大量资金介入商业地产开发将有可能冲击该条例。
　　■在不少投资者的心目中都热衷于商业地产投资，认为是“一铺养三代”的稳妥投资，但是商业地产投资也是风险最高的投资，到时有可能出现“三代养一铺”的悲剧。
　　■商业地产的投资风险高于住宅的投资，住宅如果不租售还可自用，但商业项目如果出现问题，极有可能成为烂尾楼。
　　■对于商业地产投资引发社会问题，相关部门已经引起高度重视，但是目前全国的商业地产项目特别是大型项目尚未出现完全死掉的状况，所以尚处于观望阶段。

　　全国现状不乐观
　　商业地产在2003年和2004年已经开发了很多项目。但是这些项目跟市场需求并不一致，市场的结构性矛盾很突出。出现了很多品牌商家找不到适合的商店，同时很多已经开发的商业项目又大量闲置。去年有数据统计，全国商业地产空置率为20%~25%，部分城市甚至更高，例如广东去年上半年空置率高达40%。而这种情况在2005年也不会有明显的改观。这批不符合需求的项目的建造商，大多是一大批盲目跟风的中小公司，这些盲目建造的项目可能在今年会出现很多商业烂尾楼。
　　投资风险高于住宅
　　“不要梦想在商业地产中挖第一桶金。”万达集团董事长王健林就曾不止一次在不同场合表示这样的观点。王永平也在采访中反复强调，“王健林的这句话不仅适合商业地产开发商，也适合一般的个人投资者。”商业地产的核心是商业，而商业是微利行业，超过商业利润率的地产开发和租金回报必然存在“泡沫”成分，是不符合市场经济规律的。因此，一般的投资者千万不要轻信所谓“短期超高回报”说辞。王永平进一步指出，如果没有大量充裕的资金，千万别轻易涉足商业地产领域，更不要梦想短期暴富。许多专家甚至提出，像购物中心这些大型的商业设施，自有资金的比例至少不要低于50％，比例达到80％是最理想的。
　　不能沿袭住宅开发模式
　　“套用住宅的开发模式来进行商业地产的开发是一些住宅房地产公司经常犯的错误。”王永平认为，“这种情况在前两年非常普遍，这些开发商都是采取‘先开发后招商’的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就开始敲定方案，紧接着破土动工，然后再考虑如何招商的问题。其结果是招商效果不好，最终造成项目的损失巨大，还易形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾，成为新一轮投诉热点。”不过，不少开发商已开始意识到这一点，转而走先确定经营模式、招商对象和业态需求，再进行建筑规划设计的道路。王永平随即指出，虽然这种营销模式的好处显而易见：不仅转嫁了投资开发的风险，而且能极大地提升商业项目的知名度。但“订单地产”成功还要依赖前期充分的专业研究，整体应如何定位？各业态如何组合？应选择哪类客户？特别是主力店如何选择？这些问题都需要准确地策划。

　　王永平个人简介
　　中国商业经济学会常务理事、副秘书长，中国商业政策研究会副秘书长、特邀研究员。现任中国商业地产联盟秘书长、中国城市商业网点建设管理联合会副会长、商务部特聘市场运行专家。早期任职于中央级商业媒体，从事我国商业政策与流通行业报道十余年。后任欧洲商业开发投资管理中心总裁特别助理、首席顾问。国家商业核心期刊《商业时代》杂志社总编辑。近年来，积极致力于推动商业网点规划与立法，协助全国“两会”代表起草商业方面的建议与议案。2003年，参与筹组中国商业地产联盟，并出任秘书长一职。

　　局面混杂需规范

　　冉立春精彩观点
　　■成都不少商业地产都存在商业定位不准的现象。
■社区商业将使商业的基本格局发生转变，传统商业中心将出现消费群转移和人流分化。
　　■商业地产开发商在开发融资上，必须走多元化发展道路。
　　■产权式商铺是开发商力求快速回笼资金的急功近利的做法。
　　■目前商业地产的开发热潮需要政府出台相关政策条例进行规范，完全的市场行为将造成诸多后遗症。
　　四大问题围困商业地产
　　成都的商业地产自2002年兴起以来，不少已进入经营期的商业地产项目暴露出经营惨淡、投资回报不能兑现等问题。究其原因，冉总认为主要反映在四个方面：首先是部分商业地产开发商的开发理念滞后，走传统的先盖楼，再销售，然后招商的路线。其次，部分商业地产开发企业对项目的市场定位不准确。由于缺乏对商业运营的深入了解，做出的项目规划设计与市场现实严重脱离，面临招商困难的现实。第三，开发企业的盈利模式单一化。不少开发企业采取产权出售作为兑现投资回报的重头戏，并没有切实从市场的实际情况着手。第四是开发商经营理念粗放，部分商业地产开发企业由于欠缺后期经营管理能力，注定为项目的成功经营带来潜在风险。
　　借鉴国外成功经验
　　目前在国外，特别是欧美等发达国家的大型商业设施大多由政府或品牌企业充当主要角色，根据市场调研和市场听证结果决定是否在某区域内开发商业地产；同时杜绝在同一区域内搞相同业态的商业行为，确保市场消费稳定和充足。最为重要的是，国外的开发资金比较多元化，他们一般会连同一些信誉可靠、资金实力雄厚的基金或企业，共同开发。
　　跨越传统迈入促销阶段
　　谈到今后成都商业地产的发展格局，冉总认为，要真正让成都商业地产红火起来，商业与地产有效结合，形成互动，仍有一个相对较长的过程。商业地产开发商必须进一步提高对市场的认知度，尽量跨过传统的以产品为中心的推销阶段和以市场为中心的营销阶段，快速进入由营销和推销两者完美结合的促销阶段。同时，冉总认为，现在日益兴起的社区商业，会由于他更贴近老百姓等优势抢夺传统商业地产的饭碗。而成都的传统商业口岸，如春熙路的商业将演变成为“成都人看时尚、外来人看成都”的角色，不再仅仅是成都市民的春熙路！
　　
　　冉立春简介
　　中国商业地产联盟常务理事、中国城市商业网点管理联合会理事、四川商业连锁开拓者沙龙秘书长，资深商业规划与设计顾问，现任北京华联集团投资控股有限公司西南地区地产开发总监。 （转自天府早报 记者陈竺向雄摄影江涛）