当前房地产价格走势是社会上下密切关注的焦点问题，北京、上海等大城市房地产市场价格持续“疯狂上涨”似乎已成为舆论共识，围绕房地产泡沫的争论也愈演愈烈。

    但要从学术层面争论房地产泡沫是否存在以及泡沫的程度到底有多大，一个必要的前提是，我们对房地产价格走势的把握必须很真切很完整——要有一个准确的房地产价格指数。在房地产业对中国经济有全局性影响的背景下，对房地产价格走势的判断可牵一发而动全身，切不可凭经验和感觉作片面判断，必须在科学的理论、翔实的数据和扎实的科学数量分析基础之上才能得出结论。

    各方对地方政府，特别是上海和北京市政府有很多指责，认为他们人为制造泡沫、哄抬房价。但我们更应看到，21世纪以来，全球房地产市场一片涨声，并非只有中国。

    英国《经济学家》杂志2004年12月9日提供的数据显示，南非房价1997年~2004年上涨了227%；爱尔兰房价同期涨了187%；西班牙同期上涨149%，去年仍然坚挺，上涨了17%。英国这7年累计上涨幅度是139%，美国、澳大利亚、瑞典、意大利等国的房价也都是一片飘红。中国香港地区仅去年就涨了31%！发达国家中比较例外的是德国、日本和瑞士，没有跟上这一波行情，房价只有小幅上扬。

    所以，不仅中国，几乎所有西方大国都在大谈房地产泡沫问题。英格兰银行行长几次出面发出警告，警惕英国房地产泡沫，并连续几次加息。格林斯潘也对美国房地产投资者做过类似警告。但与中国房地产泡沫争论相比，他们对本国房地产泡沫担心的理由依据更为充分，因为他们对房价上涨幅度的测量基本上是准确可信的。

    但在中国，房价在科学意义上的上涨幅度仍有待考证。为什么这么说？因为不同时期的房地产是不可比的。在中国，我们目前测量房价还停留在较原始的阶段，用不同时期房地产的平均销售价格来划出价格指数。

    但这显然是不科学的。例如，去年上市的新房都在市中心，由于供应关系，今年上市的新房都在郊区，这样房价指数必然猛跌，但这种价格信息能反映什么内容？反映市场需求突然下降？市场由牛市转为熊市？如果这样去解读一个价格指数体系，不是误导么？

    发达国家一般要么用重复销售价格指数，例如美国；要么用特征价格指数，例如英国；或者混合这两种方法的指数。总之是固定房地产的地段区位和建筑质量的变化，来反映可比房价变化。即使用平均销售价格做出的指数，由于发达国家房屋建筑质量以及城市区貌变化都很小，可以近似反映纯粹因为需求增加带来的房地产价格上涨。

    中国的情况就大不一样了。中国城市——尤其北京和上海——房价上涨包含了很多价值内涵的增长。对比现在的房屋和十几年前甚至几年前的房屋，从建筑质量、材料、设计，到小区服务和环境，特别是基础设施如地铁轻轨、文体服务等，加上整个城市市容，质量提高是显而易见的。杭州就是一个例子，杭州这几年大力投资市容建设，城市增值了，当然要体现在房价涨幅上。当然，不是说这些大城市所有的房价上涨都是价值内涵增加带来，都是合理的，只是说，我们必须把那些合理的因为内涵增加带来的价格上涨，从总的价格上涨中分离出来。
平均销售价格法的局限

    国内目前在判断房地产价格走势的时候，依据的基本上都是用不同时期“平均销售价格”而编制的房地产价格指数，比如中房指数和上房指数。不同时期的平均销售价格所编制出来的价格指数，可以适用于普通商品，比如大米、石油这样在不同时期不同地点品质和内容都基本没有变化的商品。但在房地产这个特殊的商品上却有很大的局限性。

    经济学上所谓的一个商品的价格走势必须是针对一个品质内涵一致的商品，必须是反映这个商品在包含内容不变的前提下纯粹由于供需关系变化而带来的价格变动。例如，3年前电脑主流是奔2，电脑的平均售价是1万，现在电脑主流是奔4，平均售价1万3，不看电脑性能在3年间发生的巨大进步，仅仅对比市场上的“平均销售价格”就说电脑在这5年内上涨了30%，显然是不科学也是不合情理的结论。

    对于房地产商品，平均销售价格方法制定的价格指数局限性尤为明显。房地产是个体差异性非常大的特殊商品。一宗房产的价值，绝不仅仅是其直接包含的面积大小、立体空间、房型结构、建筑材料等结构性内涵，更在于其扩展的地段位置、小区环境、配套设施等外延性内容。由于房产天生在空间上不可兼容，天底下没有任何两幢房子包含完全相同的价值内容。同样面积和结构的房子，仅仅因为地段的不同，价值可以相差几倍几十倍甚至上千倍，这是大家都知道的事实。

    但人们容易忽视的事实是，现在市场供应的房子在品质上不断提高，给购买者带来的效用越来越大。同座城市同样地段建造的房子，即使不考虑房子建筑质量的改善，10年前建的商品房往往没有良好的物业管理和配套设施，附近公共设施不足、交通不便；10年后建的商品房基本都有很好的小区建设和物业管理，配套设施完备，通地铁通轻轨，又有大量公共绿地，这给购买者带来的享受差距是巨大的。这个时候房价不涨就既不合情理也不现实了。这个道理就像奔4价格比奔2高，彩色电视机价格也比黑白电视机贵，但因为包含的内容品质不一样，消费者是心甘情愿地付出更高的价格得到更多的享受。这与需求推动带来的价格上涨是有根本不同的。

    在后一种情况下，消费者付出了更高的价格，却没有得到任何效用上的补偿，完全是净损失。“平均销售价格法”的局限就在于，对于房屋这样非均质性的商品，无法看出不同时期的质量改善对总体价格走势的影响。也就是说，对于房子这样非均质性很强的商品，不同时期的平均销售价格数据在严格意义上并无可比性。

    剥离两类因素 重建价格指数

    简而言之，房地产价格变动中，存在两类性质不同的推动因素：一个是在房子包含的价值内容没有改变的时候，因为需求增加或建筑成本上升等市场原因带来的上涨因素；一个是在供求关系不变的时候，因为房产内部和外延的价值的增加，让购房者享受到更高效用，消费者意愿支付价格上升而带来的价格上涨因素。这是两种具有完全不同经济政策含义的变动因素。在前者，消费者付出了更高的价格，却没有得到更多的享受；在后者，消费者付出了更高的价格，也得到了更多的享受。

    错误的价格指数，不仅严重误导房地产消费者，也会迷惑投资者和政府决策者。对于消费者以及投资者而言，他们根据权威部门公布的市场价格指数走势来决定自己的行为。如果权威部门公布的价格指数有严重缺陷的，给大家一个错误的市场走势信号，必然会对市场行为主体造成误导，对政府部门的决策也同样会造成误导。

    北京房地产市场就曾经出现这种情况。2003年有一个阶段由于政府推出的经济适用房集中上市，使销售价格指数突然有大幅度下调。显然这只是供应的结构性问题，与市场需求基本面无关。然而如果不明白这些道理，销售价格指数的下跌就会给市场造成不必要的疑惑甚至恐慌。同样，预备购房者和潜在房产投资者如果单看房产平均销售价格在近年来的上升幅度，而看不到同期房产在质量和效用上的提高，也会过高估计房产需求的增加，而造成错误的市场行为。

    科学的计算方式应该是，考察同质房产的价格变化，剥离品质变化对销售价格的影响，只有这样才能反映真正的市场需求变动，传达正确的市场信号。所谓同质房产，就是同一区域同一地段同样建材和结构的房子，但在实际研究中要复杂得多。因为在中国，城市面貌在发生剧烈的变化，同一个地段隔几年就完全不一样，对购房者的意义也大不一样。但总的原理是，要把价格的历史变化和品质的历史变化联系起来。在西方发达国家的房地产价格研究和市场实践中普遍采用的特征价格法指数，或称享乐价格法指数（hedonic price index），就是基于这个原理。但在中国，学界对房地产价格在理论上的分析还不够深入，对特征价格法的认识还很少，应用到实践上的探索更是尚未起步。

    总之，只有精确分解两类推动因素在当前房地产价格上涨幅度中的各自比重，才能准确把握房地产市场供需关系的变动走势，从而为制定符合市场规律的房地产政策提供科学依据。在没有进行大规模的对特定城市的实证研究之前，还无法断言在进行这两种因素的分离之后，会在多大程度上调整北京上海等房地产市场根据平均销售法算出来的历史价格上升幅度，会不会从根本上改变现在舆论一致认定的这些房地产市场价格疯狂上涨的“定论”。

    无论如何在没有精确科学研究的基础之上，仅依据主观感觉和不严谨的方法对房地产市场作出的政策层面上的判断，是草率的，也是危险的。